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在台灣各地尤其是北部地區，可以發現財團圈地、養地、套利的班班斧鑿，信義商圈是台北的新興都會區，各個財團在此逐利，正是台灣圈地、炒房及套利的縮影。
不久前落幕的台北跨年煙火秀，以夜空為畫布，以信義商圈為舞台，以101 大樓為主角，吸引7、80 萬觀眾觀賞。
各個財團配合「建國百年」，共襄盛舉，經費由往年的3,000萬元增為6,000 萬元，並有中油大樓、遠雄企業等景點的煙火表演襯托，規模為歷年之最。當祥龍盤旋、巨塔爭輝及千層銀瀑噴出時，彷彿各個財團競相展現圈地、養地、炒地的實力。
信義商圈 財團逐利縮影
信義商圈是台北的新興都會區，有台北市政府、台北市議會、台北信義行政中心等重鎮，飯店、酒店
密布、百貨公司匯聚、豪宅及大廈林立，致有台北曼哈頓之稱。20 多年來，吸引2、30 個財團進駐。各個財團在信義商圈逐利，正是台灣圈地、炒房及套利的縮影。
統一集團、新光集團及國泰霖園集團在信義商圈圈地的過程，最為突出，也最具代表性。1998 年，統一集團向國有財產局標得一塊土地（現在蓋成30 多層的國際大樓，另有6 層樓的裙樓租給誠品書局），每坪標價413 萬元，創下台灣國有地標售最高價紀錄。
當時房地產市場依然低迷，統一集團卻肯高價搶標，被業界譏為「冤大頭」；幾年之後，國有財產局又標售與統一國際大樓只有一巷（約6 米）之隔的土地，新光集團以每坪170 多萬元，只及統一集團41％的低價標走，後來興建新光三越A4 館，業界更加譏諷統一集團為「憨大呆」（台語）；後來，在新光三越A4 館東北側的一塊公地標售，新光集團興趣濃厚，主因這塊公地緊靠30 米寬的忠孝東路，新光如果標到，可能新光三越相連的四個館再增一館，有了忠孝東路的大出口，成為一條長龍，大吉大利，怎知，螳螂捕蟬，黃雀在後；新光集團標價大約每坪200 萬元，低於國泰人壽的每坪220 萬元左右，結果新光的美夢幻滅。
國泰人壽標得後，決定興建地下 5 層、地上45 層的四季飯店（近傳國壽已和四季飯店取消合作，將改為興建商場及辦公大樓），自2006 年9 月22 日開工，預定106 年1 月17 日完工，為鋼骨RC 構造。但迄今4 年餘，地下室尚未完成，鋼骨還沒冒出地面。新光集團的精算敵不過國泰集團的搶標，一翻兩瞪眼，顯示競標下的現實，何其慘烈！
炒作豪宅 帝寶可做代表
其實，信義商圈的大地主是一手打造「帝寶」豪宅的宏泰集團董事長林堉璘，他最早在信義商圈布局，至今擁有1.1 萬坪黃金地，加上士林、大直、淡海新市鎮的大片土地，身價超過1,400 億元；光是租金收入，1 年就有3、40 億元。如果是以土地資金計算，林堉璘應是台灣首富。
林堉璘並無顯赫家世，出身蘆洲的小米商家庭，能夠躍為台灣首富，全靠精準的獵地眼光，並耐心養地。
林堉璘在房地產市場是個傳奇人物，出手買地一點也不手軟，信義商圈是宏泰集團長期經營的據點，單單一條松壽路，從頭到尾，宏泰不斷插旗，步行每隔5 到8 分鐘就有一塊地。
另一個代表作是豪宅指標的仁愛路懷生段「帝寶」。這片土地是終戰後，由中國國民黨黨營事業中國廣播公司取自日治時期的台灣放送協會。1997 年間，中廣以總價88 億元賣給另一家黨營事業─中央投資公司，再在1999 年以專案協議方式，賣給宏盛建設，成交價90 億元；當年負責這項交易的國民黨「大掌櫃」劉泰英，被認為賤賣，因而涉訟，仍在法院處理之中。
宏盛將土地加工，蓋成6 棟豪宅，至少增值10 倍。財團獵地，將土地變成豪宅，獲利數倍、數十倍，不足為奇。
貪得無厭 大賺仍不滿足
信義商圈是台北的新興都會區，各個財團在信義商圈逐利，正是台灣圈地、炒房及套利的縮影。 （攝影／林敬原）
財團獵地、養地，長期利益豐厚，也會因為國內外景氣變化，或者為周轉求現，不得不吐出肥肉。2008 年國際金融海嘯爆發，涉及台灣壽險業；新光人壽因為保單利率損失，急於籌措現金，標售信義商圈金雞母A11、2,500 多坪的土地及大樓，由富邦金控旗下的安泰人壽以116 億元得標，扣除建物造價及折舊後，換算每坪價格約400 萬元，是信義商圈歷年標售單價第三高價。
安泰人壽每年收取新光三越百貨的租金4.2 億元，至102 年約滿。但售地的新光人壽獲利70 餘億元（1988 年以26.78 億元標售土地）。新光人壽標售後，土地漲勢未止；兩年多以後，新光金控大家長吳東進說，他想起這件事就想哭。可見財團賣地大賺，仍不滿足。信義商圈（信義計畫區）土地標售價格變化，參取附圖。
土地增值 快速累積財富
走出信義商圈，不難在台灣各地，尤其北部地區，發現財團圈地、養地的班班斧鑿。以位於台北市建國南路、土地面積2,300 坪的原信義聯勤土地為例，2004 年，新光人壽以每坪274 萬元買進，是底價的兩倍左右；2008 年，元利建設與國泰金控前副董事長蔡鎮宇從新光人壽手中，以每坪406 萬元買下；新光人壽持有4 年轉手，淨賺37 億元。新光人壽合作買進，也曾申請建照。但因2008 年金融風暴衝擊，資金困難，才會賣掉；新光人壽否認炒地，卻仍受到監察院的調查。
其次，國泰金控在國泰人壽時代就以圈地養地出名。創辦人蔡萬春、蔡萬霖早年專賣三角窗土地，獲取暴利。根據台灣習俗，一般人怕「路衝」，都不喜歡三角窗土地，以致售價較低；蔡家兄弟不信邪，大買這些便宜土地，然後興建大樓出租；土地增值，又有租金收入，附加價值甚高。
國泰藉此累積龐大資產，至2010 年第三季為止，資產總值4兆6,079 億元，其中不動產投資淨額1,247 億3,500 多萬元，相當於每股12.28 元，遙遙領先上市上櫃公司。
1990 年初，台灣股市創下加權指數1,200 多點的歷史高峰，原因之一是大炒資產股；當時的國泰人壽因有眾多房地產，被炒到每股1,970 多元的天價，至今仍未被打破。可見財團炒地又炒股，互為犄角，相得益彰，生財有道。
成效有限 政府束手無策
近20 多年來，台灣房地產有兩波行情：第一波是1987 年，隨著股價指數越過千點，許多股民將股市獲利轉向房市，推升房價亦步亦趨，兩者的走勢幾為兩條上揚的平行線；直到1990年2 月，股市反轉，房市撐不到一年也開始反轉，低迷長達12年之久；第二波自2003 年下半年逐漸回升，像睡獅猛醒一般，扶搖直上，土地每坪逾500 萬元，至今未懈。
兩波好景的最大差別，是第一波走勢，不論城鄉，普遍繁榮，造成台灣的水泥用量舉世第一；第二波走勢，漲勢之猛甚於第一波。但只限於北部都會區及台中地區，南部地區，特別是農地，依舊低迷遲滯；嘉南平原的肥沃農田，每分地（293.4 坪）4、50 萬元者比比皆是。同樣是地球上的土地，價格有如天壤之別；財團寧願選擇精華的建地，不肯購買生產用的農地，除非農地可能變為工業用地或建築用地。
財團在這波房市熱潮大有斬獲時，是否稍稍停下腳步，靜觀可能變化，再採取行動？答案是否定的。以國泰霖園集團而言，從2010 年11 月25 日至2011 年1 月11 日為止，分由國泰人壽及國泰建設擴大獵地，在台北3 處、台中2 處、新竹1 處大舉買進6 筆不動產，斥資50 億多元；只有富邦人壽投下9 億4,718 萬元，買下台中七期、西屯區惠國段的土地，每坪208萬6,313 元；富邦人壽已先買下豐邑建設市政都心廣場25 到33 層樓的辦公樓層，將作辦公室出租。
財團如此圈地、養地、套利，難道政府部門置若岡聞、放任不管？平心而論，主管部門多少有些行動，只是成效有限。
上有政策 下有因應對策
台北市信義商圈寸土寸金，每塊空地都成為財團覬覦的目標。 （攝影／林敬原）
監察院去年展開調查，發現自2004 年至2009 年，財政部標售的100 坪以上非公用土地，一共199 案，其中可能被業者拿來套利、炒作者占了將近4 成；擁有龐大資金壽險業就標了10件。監察院認為財政部疏於監督管理明確，特別提案糾正。
調查發現，5 年間未曾申請建照的有62 案，其中32 案已轉手他人，面積約3 公頃，占未曾申請建照面積的51.6％；標購土地取得時間越久，未開發而轉手他人者也越多。
監委指出，轉手3 次者有6 案，轉手4 次者有8 案。進一步分析，壽險業介入高達10 案，顯見養地、轉手套利情形確實存在，顯有違失。監委質疑財政部放任非公司土地遭到養地、套利，尤其壽險業者介入，如信義聯勤土地標售案最具指標。
財政部長李述德說明政府的行動，例如2008 年禁止標售500坪以上的國有土地，並於2010 年5 月增訂非公司土地標售2年內沒開發可買回的機制，以有效土地囤積居奇，避免財團養地套利。
此外，行政院核定廢止1985 年停徵的空地稅及照價收買的行政命令，授權地方政府自行決定是否開徵空地稅或照價收買。
行政院及財政部的這些措施，多少可以收到一些效用，只是在養地套利動輒數億、幾10 億的情況下，上有政策、下有對策，業者緊抓利息偏低、資金充沛、遺贈稅大降、若干中資迂迴轉入及炒地風氣熾熱等有利條件，食髓知味，因而政府打房能否達到良好效果，仍待觀察。
房地產業者說，養地利潤常達數億元、10 餘億元，一旦開徵空地稅，對台北大型建商衝擊力道不大。業者說：「養地賺數億，稅只是零頭。」如此怎能寄望政府的打房措施能達預期效果？
打擊炒房 參考國外做法
政府不妨參考外國的一些作法：
⊙香港自2010 年4 月起，將市價逾港幣2,000 萬元（約新台幣8,258 萬元）豪宅的印花稅，由3.75％調為4.25％，買主不得延繳。
⊙從財政及貨幣手段著手，中國自2009 年秋天開始調高存款準備率、限制銀行業放款、房屋轉售的課稅期間由2 年恢復到5 年、購買第二棟房屋的頭期款不得低於房價的4 成、土地開發商的購地須繳交的頭期款比例提高到5 成。
⊙香港政府在2009 年10 月要求購買港幣2,000 萬元豪宅的買主，須先繳交4 成頭期款。
⊙新加坡政府在2009 年9 月要求銀行和土地開發商不得繼續提供5％的純付息貸款；2010 年2 月又宣布，對買進不滿1 年又出售的房屋課徵印花稅，並將頭期款由1 成調至2 成；2011年1 月起，將房地產稅制改成累進稅，稅率案年值計算為0.4％或6％。
⊙南韓央行在2009 年10 月，要求首爾若於地區購屋的頭期款由4 成提高至5 成。
⊙日本房產大亨森稔訪台時，認為台灣政府控制國有地出售是沒有用的政策，會讓市場供應不足，反而應該大量拋出。
⊙香港自2010 年11 月20 日起，對短期內轉受房屋，須多付「額外印花稅」；6 個月以內轉售房屋，稅率達15％；下調房地產貸款成數上限，抑制房價、打擊炒房。
【完整內容請見《玉山周報》】
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