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「我們不會再去做不懂的事情了，」在台北市敦化北路宏國大樓頂層，逾半層樓高的超豪華水晶吊燈，兀自垂懸在原本是宏國林家兄弟氣派住家的挑高大廳裡，只是十年來不再閃耀，因為這裡早已用儉樸的板材改裝成辦公空間，而掌管集團母體事業的林家老二林鴻道，就在此接受《財訊》專訪，道出這句十年來最深切的體悟。
宏國集團的現況如何？林鴻道說幾年前一位朋友問他時，他比喻「已經從加護病房轉到普通病房」，如今則是「不但已經出院，而且也開始運動了」！
十年前，宏國集團版圖從原本的地產、飯店（凱撒大飯店）橫跨到金融（中聯信託）、投資公司、媒體《大成報》甚至職業籃球隊，看似如日中天之際，卻在宏國主導興建的台北一○一大樓動工才半年後的二○○○年一月，宏國突然召開債權銀行會議，要求銀行別抽銀根，結果使得一年利息負擔超過四十億元的龐大債務壓力瞬間爆發。後來被宏國大家長林謝罕見請回來處理債務的老臣江淳信坦言，當初估計四八○億元的集團債務總額，經過仔細清查後才發現竟然高達六○五億元！
相較於九○年代後期許多「債留台灣」的落跑大亨，欠下的錢也沒有宏國集團這麼多。雖然林家許多人都有綠卡，海外資產也豐厚，但林謝罕見要求兒子們必須留在台灣面對債務，於是開啟了宏國集團長達十年的重生之路。面對三個兒子衝事業衝出大筆債務，林謝罕見以安慰鼓勵代替責備。
十年理債工程
保住資產、換現減債
當時三兄弟分工，老大林鴻明繼續完成一○一大樓，以實現父親林堉琪要蓋世界第一高樓的遺願；老么林鴻志負責家族在大陸與人合資、正在起飛的建設事業，於是挽救母體企業的重責大任就落在林鴻道肩頭。
林鴻道的十年理債大工程可分兩階段：前五年設法保住資產，後五年設法活化資產償債。而第一階段下的工夫，正是宏國集團賴以重生的最大關鍵。簡言之，宏國幹部們在第一階段的工作就是透過各種關係、一再拜訪各家債權銀行，一面協商利息打折、提出漸進攤還計畫；一面懇求不要拍賣不動產抵押品，否則就一毛錢利息也不繳。由於多數債權銀行是公營行庫，而宏國之前累積的政商關係也派上用場，大部分銀行考量與其遽然轉為呆帳，不如靜待宏國喘氣回神，因此終於讓宏國守住「翻身老本」，絕大多數的不動產都沒有被銀行拍賣掉。
集團總經理江淳信回顧這一段過程，特別指出林鴻道留下土地的眼光精準，債務危機初期外傳宏國「能賣的都要賣掉」，但林鴻道堅持台北凱撒飯店、捷運忠孝復興ＢＲ４（後來租給遠東集團三十年）和宏國總部大樓等絕對不賣，因為這些精華地段「將來有錢也買不回來」。
「留得青山在」的宏國，第二階段就進入大量開發資產、換現減債的時期。此時林鴻道用策略聯盟模式，亦即由宏國提供土地，找合作夥伴出面推案，包括國揚、興富發、甲山林……等熟識的地產業者都與宏國聯盟，近六年來已在大台北、基隆地區推出二十多個住宅開發案，讓宏國得以在房市好景時大量套現，並向銀行借新還舊。
林鴻道認為這個模式很成功，「建築是非常勞心勞力的行業，不像很多行業可以靠組織、設備來大幅擴充。所以宏國若自己推案，量是有限的，當年即使宏國規模最大的時候，推案的規模都沒有今天多，現在所有案量加起來的營業額就比過去多。」
一位地產同業觀察，宏國再起是來自「元氣加運氣」，首先是以精明手法保留元氣，例如掌握重要的畸零地、角地，讓債權銀行即使想把緊鄰的宏國抵押土地拍賣也難有好價錢，再不然就是從資產管理公司那裡打折買回自家好土地。其次是趁房價大漲的好運道大量推案，像是「城上城」、「南加州」等案都大賣，而且因為合作對象對於提供土地的宏國也有所求，例如有的是上市公司需要創造案量拚市占率，有的是想轉型做建設的代銷公司需要識途老馬，所以樂意配合宏國，分享利潤。
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