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徐一鳴:3理由支撐 台北房市長線仍看多

文/徐一鳴    

近幾年,因為台灣房價,特別是台北房價大漲,引來對房地產投資客的敵視,但是我想提醒讀者的是,面對市場,要抱持謙卑的心,尊重市場的趨勢,而不是以扭曲心態,一廂情願希望市場走向能往自己期望的方式走。而我投資房地產是想獲利,絕對不是為了做研究。投資客不偷不搶,盈虧自負,沒什麼見不得人,我向來都坦蕩蕩的講,長線看多台北房市,投資房地產是為了對抗通膨與獲利,不會硬把投資說是做研究。



不少讀者應該看過我跟張金鶚教授在其他媒體上對台北房市多空看法的爭論,坦白說,我總覺得看空台北房市的他,事實上,看得是長多!



根據張教授回應我先前的文章,我才明白,他證實沒賣出他投資的房子,但有更高明的處理手法:「都市更新」,張教授提到,參與都更,是為了累積自辦都更的經驗,然後再把經驗分享給大家,以嘉惠社會大眾。



但我要先提醒讀者,任何潛在有高利潤的投資,必然也潛藏較高的風險,自辦都更的風險,絕對比一般買賣房子高,設若,台灣房產真開始走長空格局,自辦都更這檔事,在價格波動風險影響下,比現在賣出老公寓,危險多了不知多少倍!如果張教授不是長線看多,早該逢高賣出,鎖住當下獲利出場,而非參與自辦都更。



依照以往經驗來看,都更最困難之處,主要在於整合住戶的意見,如何讓大家都願意各讓一步,例如,老公寓頂樓住戶(有頂樓加蓋的額外租金收益)與一樓住戶(店面租金收益)常說他原有住宅價值比較高,所以都更完成後,他們要分比較多。



然而,對其他樓層住戶而言,當每家住戶的土地持分都相同下,頂樓與一樓住戶根本沒理由要求多分,更何況,進行改建前,建築物要先花一筆錢拆掉。



就算整合完成住戶們意見,之後,住戶間又會互相猜忌,猜說某某人私下找建商換約,拿到更好的都更條件,導致大家心生不滿,使都更協議最終還是破局。



大概就是諸如此類的原因,一個都更案,從開始談,到完成改建,必須經年累月,連獎勵多多的台北市,都常常都要耗時10年以上。試問,如果一個地產專家不是看長多,敢參與都更?而且,張教授想「累積經驗」的,還不是麻煩較少的「建商合建」,而是麻煩較多的「自辦都更」!



在許多「建商合建」都更成功的案例中,建商是靠獎勵容積率所多蓋的建坪來賺取報酬,使建商願意先承擔建築費用,而不需住戶出錢,住戶們才因此沒有籌不出工程款的風險,也才不需要背負鉅額負債所衍生的風險。



而「自辦都更」模式,必須由住戶自行向銀行取得融資後,再找建商完成拆除與改建,而且,要靠獎勵容積率所多蓋的建坪,以預售方式賣出後籌措工程款,這種模式,誰看了都清楚風險比較高。



我相信,張教授身為房地產專家,肯定對自辦都更的風險十分清楚,而他選在這個時機才要進行自辦都更,肯定是對未來房價持續上揚有相當的把握。



最後,我想強調,趨勢往上往下都有可能,但同時間只會有一個人對,投資決策是用價格來投票,需要理性的分析,應該看數據說話,而不是先假定結論,流於詭辯空言!




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