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2007年全球REITs大幅修正，使投資人對REITs的投資前景深感悲觀，
但隨著景氣預期持續回溫，近期也開始止跌回升，中長期的投資價值也漸漸浮現。
深受美國次級房貸風暴影響而「跌跌不休」的不動產(REITs)基金，近期開始出現止跌回漲的現象，隨著第2季谷底回升，全球景氣也漸漸復甦，未來REITs補漲空間大，中長期的投資價值浮現。
全球REITs發展現況
英國保誠投信研究部資深經理陳俊安表示，許多投資人都認為美國次級房貸風暴對REITs的影響性大，其實是一種誤解，「REITs與次級房貸沒有太大的關聯。」由於REITs一般都是投資商務不動產，擁有十分穩定的現金流，再配股息給投資人，是介於債券與股票之間的投資商品，但仍屬於股票。故分析次級房貸風暴對REITs的影響，來自於全球景氣下滑的全面衝擊，而非REITs本身。
次級房貸風暴造成全球金融環境的大幅震盪，是由景氣面影響全球REITs的發展，間接影響辦公室租金、工業廠房的租金行情，而歐美、亞洲等新興國家的REITs基本面良好，對辦公大樓、廠房、零售業的需求持續強勁；以中長期來說，REITs還是後勢看多的局面。陳俊安表示，從過去幾年REITs的表現(見表)來看，2002年REITs小漲5.22％，但從2003至2006年，維持在超過30％的高度成長(表1)，直到2007年面臨美國次級房貸風暴，才出現大幅修正，因此許多人認為REITs下修嚴重，是深受次級房貸風暴所致，倒不如檢視為歷年來漲幅已高，如今只是適時修正的結果。
看好亞洲REITs 前景無限
陳俊安分析，綜覽全球REITs的發展，美國最早從1960年代，歐洲約1970年，直到2000年起亞洲國家如新加坡、日本、香港、台灣等REITs才開始發展，日後將有深厚的發展潛力。尤其對未來5年亞洲的高度經濟成長甚表樂觀，未來辦公大樓、廠房將有大量需求，故建議投資人若佈局REITs，不妨以亞洲市場為主。
此外，澳洲、馬來西亞、日本、香港的REITs，也是陳俊安未來十分看好的區域，因馬來西亞REITs的市場接近淨值，且有7％的股息報酬，深具投資價值；而日本過去下修幅度嚴重，也是值得佈局的區域。建弘全球不動產基金經理人馮玲書認為，雖然澳洲、日本、香港從今年以來波動較大，但近期跌幅縮小，即使現今處於整理階段，但後勢表現令人關注。
整體而言，馮玲書強調，亞太地區的REITs基本面良好，加上舉債程度低、流動性充足，資金短缺的現象不易發生，而十分看好亞太地區(不含日本)的REITs前景發展，因此未來亞洲REITs是深具潛力的區域。
投資REITs的參考指標
陳俊安指出，一直以來，REITs都具有穩定的配息率，投資人可從配息率去參考(見附圖)，或REITs會向營建股借款做財務槓桿，故亦可從負債比去檢視，例如亞洲平均負債比約為20~30％，歐美負債比約50~60％甚至70％。
此外投資標的也是參考指標之一，投資人可從辦公大樓承租戶的組合去判斷現金流量的情形，或向基金公司查詢相關資訊，例如若有知名藍籌股或跨國企業進駐，一來企業承租年限長，二來倒閉的可能性低，故擁有穩定的現金流，具有抗跌特性，也會受到市場波動影響，但是投資人只要長期投資REITs，其報酬率並不亞於其他投資標的的基金。
值得注意的是，陳俊安分析，REITs包括「市價」及「淨值」2種價格，若市價低於淨值，代表折價愈大，等於未來將有較大的漲幅空間；而現今全球REITs都出現折價的情形，例如歐美約10％，亞洲12~15％，澳洲甚至折價將近25％，因此在價格相對便宜的情形下，現在是逢低佈局REITs的好時機。
REITs的投資風險
究竟投資REITs有何潛藏的投資風險呢？陳俊安指出，全球景氣與REITs的連動性大，是影響REITs的因素之一。另外「利率」與REITs有密切關聯，由於REITs會向營建股做財務槓桿，若升息對REITs的營運成本將大幅提高，尤其當利息急升時，對REITs將影響深遠，而信用緊俏及區域戰事的風險，也是投資REITs的考量重點。
關於REITs的投資風險，馮玲書指出，投資人應從以下資訊多加留意，包括「信用市場的資金流動性不足狀況是否改善」、「金融機構對次級房貸壞帳沖銷是否已經結束」及「企業購併資產公司的後續力道是否強勁」等因素，從以上現象去觀察近期REITs的發展，由於現今多為震盪整理的走勢，故未來佈局時應多加留意。
陳俊安強調，全球REITs在去年出現大幅下修，適合單筆加碼投資，而定時定額的投資人更建議不要停扣，以中長期來看，REITs未來的投資潛力備受關注。
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