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多花1萬元裝飾 成交價多200萬

文/陳淑泰    

買便宜房有門道,但是,手上若有房子要賣,如何能賣高價?投資過上百間房屋、平均一個月賣出一間房的房地產達人蔡璟柏分析,賣屋開價原則要「有點高又不會太高」,可按希望成交價格的1.3倍開價。同時,賣家應用最少預算把房子「賣相極大化」;最後,應視物件條件找到適合的仲介。以下針對上述3項操作原則一一詳述。





首先,賣房子,價格開得低,可能被買家砍更兇,如果開太高,買家可能連看都不願意。蔡璟柏建議,開價以希望成交價的1.3倍最適中,舉例,希望賣價成交在1,200萬元,大約可用1,560萬元開價。



因為價格再往上,看屋的買家人數會變少;但也不要為了吸引買方來看屋,就開低價,因為每年6、7月以前是房地產傳統淡季,屬買方市場,此時大部分買家出價都殺很凶,一般都是「先打8折再去尾數」、甚至更多,因此賣方逆向思考,開價就不能太低,至少勿低於理想成交價的1.2倍。





其次是,若希望房子能賣好價錢,物件的「賣相」十分重要。如何把房子「包裝」得美美、又不用花大錢?蔡璟柏建議,可從美化屋內及樓梯間兩部分下手。





就以房屋內部必要的美化為例,像是基本清潔及牆壁粉刷一定要做,天花板和地板可以不動,但牆壁粉刷前後的觀感差很大,所以一定要做。不過,最好不要在梅雨季節粉刷,因為很快會「長毛」(發霉),或發出霉味。另外,能刷洗乾淨的器具,如廚房廚具、浴室的瓷磚等,一定要清乾淨,這部分只須投入少少的清潔費,效果卻極佳。





而廚具不用換新,但馬桶一定換:馬桶是天天發生「肌膚之親」的地方,舊馬桶會讓買家覺得「噁心」、觀感差,建議一定要換成新品。





若房子有怪味會讓看屋者很快打退堂鼓、不想久待,且擔心異味永久無法消除,建議賣家一定要先處理。去除方法可先買薰香油的燈,薰個3天,然後放室內芳香劑或空氣清淨機。





至於美化樓梯間,一般人賣房子會認為,樓梯間等公共區域不需要特別整理,但是按蔡璟柏多年買賣經驗,「有整理,一定有差!」不用花大錢就能達到拉抬房價,例如可以整理收件郵箱、粉刷老舊公寓的樓梯間等等。





最後,房子要賣好價錢,是否選對房仲也是一門學問。蔡璟柏說,如果你的房子地點好、條件佳,比如是台北市大安、信義、松山、中正等區,那一定要開放愈多仲介去相互競價,最好是找5家以上,歡迎大家都來談;有時候二、三線的房仲公司,就可能為你創高價。





如果是地點偏僻的冷門地段,比如新北市的蘆洲、土城,則要找有品牌的一線仲介,像信義、永慶等,簽專任約獨賣,爭取較多的曝光機會,這時候仲介的品牌效益就會發揮。一般專任約都簽3個月,但建議你只簽2個月,給房仲公司壓力,業者會趕快幫你clean掉(成交),會加緊腳步幫你貼「小蜜蜂」或上DM、上總部網頁的強打輪播物件,廣告效果強。





另外,還有一個小撇步,可利用房仲業者之間捉對競爭的態勢,例如東森和21世紀兩家房仲在業界就競爭激烈,房子想賣高價,可以刻意委託這兩家一起賣,價格就容易拱高。




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