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2012年的總統大選，有關不動產課稅問題成為國民黨和民進黨兩大黨之間的競選政見主軸之一；當民進黨的十年財政政綱推出「非自用住宅不動產實價課稅」之後，執政的國民黨馬上先後提出「不動產實價徵收」、「不動產實價登錄」，資以抗衡，並利用其立法院之絕對多數，於選前，2011年12月13日，完成「不動產實價登錄」的立法。不過，何時施行？當時卻是授權行政院定之，似乎猶在未定之天！（編按：內政部日前甫公布施行日期，業經行政院核定為101年8月1日。）
有關不動產是否「實價」登錄、或「實價」課稅問題之所以受到各政黨的關注，這或許是反映高房價以及豪宅充斥房市，民間對不動產稅制的不滿，完全是一種「民粹式」的選舉操作策略。因此，當選舉落幕之後，此一問題，似乎就此從政治舞台消失；不論是繼續執政的國民黨或在野的民進黨，似乎亦完全忘記曾經有這麼一回事。不過，儘管如此，此一問題如果不予釐清，相信等到下一次選舉的時候，必定又會舊事重提。
我國對不動產之課稅，目前包括對不動產之持有課稅，如地價稅、房屋稅；對不動產之交易所得課稅，如土地增值稅和綜合所得稅中之房屋交易所得稅；以及對不動產之交易課稅，即契稅。這幾種稅均是以「評定價值」為計稅基礎，因此，所謂「實價」係針對現行之「評定價值」而言。不過，本文將僅就不動產之交易所得的課稅問題加以剖析。
不動產交易所得為何不實價課稅？
首先，在討論問題之前，應該先了解到底「問題出在那裡」？因為所謂不動產之交易，必定有「交易價格」，也就是所謂的「實價」。因此，以交易價格為課稅基礎，應該不是問題。故如果有問題，應該要了解，問題是如何發生的！
按根據現行之法律規定，不動產之交易所得，係屬於所得稅法第14條第七類的財產交易所得；其所得額之計算，係以交易時之成交價額，減除原始取得之成本，及一切改良費用後之餘額為所得額，也就是一般所謂的「實價」。至於為何不動產之交易所得會產生不依「實價」課稅的問題，係因所得稅法第4條第16款之規定：個人及營利事業出售土地，其交易所得免稅，所導致。且其立法理由，係因已課土地增值稅（註2）。換言之，不動產之交易所得被分割為土地交易所得和房屋交易所得，分別課徵土地增值稅或併入個人綜合所得稅、或營利事業所得稅課徵，且其計算基礎分別為公告現值和標準價格。
地政學派V.S財政學派的租稅競合
根據上述可得知，不動產交易所得是否依「實價」課稅，其實是牽涉二種租稅之競合問題；也就是，所得稅與土地增值稅之競合。故只要廢除土地增值稅，回歸所得稅，就自然是按「實價」課稅。然而，這樣的問題，就技術上，看似簡單，但在我國租稅史上，卻是已爭議數十年，而未有結論。
自1960年代實施綜合所得稅開始，每次觸及土地增值稅之課稅，在學界有所謂「地政學派」和「財政學派」的論戰；而在實務界，則是內政部與財政部的政治權力抗衡。「地政學派」與「財政學派」對土地增值稅的爭議，在於，前者主張土地增值稅的課徵，主要是作為土地政策的工具，故並非是以財政收入為目的的一般租稅；後者則認為土地增值稅與一般的租稅，並無不同，而主張應納入「所得稅」系統。
這場爭議，初期當然是地政學派占了上風；例如，民國57年修正平均地權條例時，當時的財政部次長杜均衡就曾表示：「土地稅包括田賦以及都市土地地價稅和增值稅，完全是為貫徹政策目的而課稅。當然不可避免的在課稅當中，也有財政上的幫助。我們可以說土地稅是一個貫徹政策的重要手段。」不過，財政學派或財政部似乎也並非完全毫無斬獲；按原本土地增值稅和地價稅，均是規定於內政部作為主管機關之平均地權條例，但於民國66年，另外制定包括地價稅、田賦和土地增值稅在內的土地稅法，則以財政部為主管機關。之後，不但平均地權條例仍然保留相關規定，且每次修法，二者均是同步。而且當時的財政部長費驊對於為何制定土地稅法之說明中，也明確表示：「本部為謀根本改進及配合全面平均地權政策之實施」，「其最高指揮原則為民生主義的平均地權的基本原則。」其目標「確定促進地權平均，地利分享，與土地資源之有效利用。」很顯然的，這是政治妥協的結果，對於土地增值稅屬性之原本的爭議，仍然存在。
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