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編按：市場對房地產後市的看法多空分歧，八二四期《今周刊》刊出達一廣告蕫事長徐一鳴「ＱＥ３是房市投資人的定心丸」一文，引發各方回響；本期再引述另一位資深投資家的觀察，他過去的投資經驗頗受《今周刊》發行人謝金河看重，這次他對房市發表迥然不同於徐一鳴的看法，僅供讀者參考。
「我對雙北市的高房價問題憂心已久；簡單地說，高房價不只是經濟現象，最後會演變成嚴重的社會問題。
最大的關鍵在於，房子是生活必需品，和股票等其他金融資產不同。一旦高房價造成貧富不均和社會階層的巨大落差，長期會帶來社會的嚴重矛盾和對立。
因此台灣在還沒有實施房地產實價課稅之前，反而先開徵證所稅，這一點非常不合理，我分析如下。
稅改第一步要向有錢人課稅
稅改的目的有四，一是增加稅收，二是量能課稅，三是符合公平正義，四是為了國家發展的需要，而有一些獎勵措施，例如獎勵投資條例。最後一點因為有更遠大的政策目標，因此會和前面三點違背，另當別論。但前三個主要開徵對象，都應該針對高所得或有錢人，這無庸置疑。
有錢人的所得來源有幾個，一是薪資所得，二是執行職務所得，三是股利所得，四是資本利得。前三個都已納入個人綜合所得稅課稅，所以稅改目標應該放在資本利得，這是第二個邏輯。
對有錢人來講，資本利得是什麼？股票、房地產，還有藝術品、紅酒等，但比重最高的還是股票、房地產。股票和房地產，優先順序要先課哪一個？合理分析，應該是從房地產先課。
這有幾個理由支撐。首先，二十多年來，房地產漲幅遠遠大於股票。大家應該都還記得，一九八七年，國泰人壽以當時天價、每坪九十萬元，買下現在台北市六福皇宮土地，現在呢？一樣是國泰人壽，以每坪一千六百多萬元買下北市敦化南路的大樓，連黑松在復興南路的土地，每坪都賣到六百多萬元。
但同期的股市表現，大盤如果從一九八七年高點四千八百點起算，現在台灣的股價指數不過七千點，這裡面當然包含除息因素；即使我們把除息還原，粗略地算，一年還原三百點，二十五年還原七千五百點，加上去就是一萬四千五百點，如果以長期持有者來說，股市的資本利得是多少？僅僅只有兩倍（別忘了，股息須申報綜合所得稅）。
但反觀房價已經幾倍了？六福皇宮是第一個逼近一百萬元的天價，但現在地價是多少？許多地段是超過十倍以上的資本利得，如果以當時六福皇宮和現在敦化南路兩個時代下的高點計算，有高達十六倍的資本利得。因此無論從量能課稅或公平正義的角度看，房地產的增值幅度比股票高多了，第一個課稅的目標當然要針對房地產。
第二，從「社會的功能」來比較，房地產價格上漲多半落入少數人的口袋，這個精神就是英業達會長葉國一在媒體上說的，只要買一塊地，躺著睡覺都能賺錢。
但股市代表什麼？它是現代經濟社會中，生產事業和服務業的總和，背後創造許多就業和所得分配的功能。如此，怎麼會從股票市場先課稅，而不是從不勞而獲的房地產（土地）課稅呢？
第三，從資產泡沫化的角度來看，股市現在最多是不高不低，說太貴也不至於，太低也還好。但反觀房地產，房價所得比嚴重偏高，若從租金收益率看，明顯偏低，這是泡沫的徵兆。
房市比股市課稅更符合正義
這個風險，政府當然要想辦法解決，我肯定之前央行帶頭打房。打壓房市一來能阻止泡沫擴大，第二則是避免銀行未來的房貸呆帳產生。只是，是不是帶來實質效果？必須繼續觀察。
此外，房地產交易有一個非常特殊的「流動性僵固現象」，和一般金融資產交易完全不同，這也是我支持應該先課房地產交易所得稅，很重要的一個原因。
房地產最特別的地方在於它不是一般經濟學教的「供需觀念」，不是一般自由經濟市場的供需關係。為什麼？因為房地產是住的必需品，所以假設這個社區有一百個單位，其中有一兩個單位賣出，一坪漲十萬元，其他九十五個單位只是心裡很爽：我的房子一坪漲十萬元了；但大部分人不會把房子賣掉搬走，頂多只有兩、三戶會這樣做。
但其他的投資行為不會這樣，股票或黃金等標的價格要上漲，前提是要能承受賣壓的結果，很多人都會因為漲價就把該樣資產賣掉，只有房地產不會。
房地產的這種特性沒有人去分析，價格雖然是供需造成的，但因為房地產的這種供需結構，有先天性的「流動性僵固」問題，所以它的價格很好炒作。
反觀股市，假設台積電從七十元漲到九十元，所有想要賣的都會倒出來；而當你房地產從七十萬元漲到八十萬元（當然，要有一些「似是而非」的題材啦），九五％的人是不會賣的，因為那是自己要住的，頂多可以向銀行再多貸一點錢。
房地產泡沫就是這樣形成的。嚴格說來，房地產不是一個完全有效率、競爭的市場，不是一個經過市場考驗形成的價格結構，這就是為什麼每次房地產泡沫崩盤都很慘。
日本的一九九○年、美國的二○○八年，以及歐洲這次義大利、西班牙、冰島及愛爾蘭，為什麼都這麼慘？主因都是房市泡沫，而在整個價格形成的過程，沒有經過完全競爭市場的供需結果，因此量的機制不足以代表市場真正的價格，但很少人去分析這一點。
此外，還有一些似是而非的言論支撐高房價，如許多建商說，現在華人地區台北的房地產最便宜，尤其喜歡拿台北和香港、新加坡比較。這裡有兩個不一樣，第一，香港、新加坡都是「島」，是城市國家，沒有多餘土地，這麼多人就擠在這個島上。
但台灣作為一個國家，尤其公共交通建設這麼便利，怎麼能和香港、新加坡相比？台灣還有中南部廣大的土地，不能純粹用土地面積的供需關係分析。
現在房價是富人的金錢遊戲
第二個不一樣是所得水準不一樣。新加坡所得是台灣的兩倍，但回頭看台灣的所得水準，如果這十幾年來台灣的所得能夠提高一倍，那麼今天看房價的角度就完全不一樣了。
所以對照六○年到八○年代，台灣的經濟成長速度，當時的房價就一點都不荒謬，因為經濟一直成長，所得一直提高，房價只是跟著溫和地水漲船高。
但現在不一樣，現在台北市的房價是一種少數有錢人玩的money game（金錢遊戲）。因為現在台北市最基本的一個居住單位，起碼要三千萬元起跳（指成屋市場）。這個數字至少是白領階級不吃不喝十五年以上的工作所得，但你不可能不吃不喝，總有一些基本生活花費。
換言之，現在台灣的所得根本付不起目前的房價，所以房價只是少數有錢人玩的金錢遊戲，這個問題是很嚴重的。
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