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第一篇
計算售屋所得 相關費用可扣除
買賣房屋時，除了房屋本身的交易之外，也有包括土地持份的交易，其中土地是課徵土地增值稅，免課所得稅；房屋則屬於所得稅的財產交易所得。為了區別房屋與土地各自的價款，以對應稅的房屋財產交易所得課稅，就延伸了如何將售屋價款拆分土地與房屋的議題。
區分房屋與土地的價款，有兩種方式，未提供稅局私契（買賣合約）時，採設算方式，房屋現值乘以財政部所核定的售屋所得額標準（以所得年度100年度臺北市為例，所得額標準為42％）；有提供稅局私契時，採核實計算，也就是收入減去成本與費用，即是應稅所得。
採核實計算者，須提供稅局該筆房地買賣時，買進與賣出的私契。若買進和賣出的私契上，都有區分房屋與土地的價格，就能簡單的算出應稅所得。但若買進或賣出其中一分私契上，未有區分房屋與土地的價格，就會面臨房屋與土地價款應如何區分的問題了。
在財政部83年的解釋函中，說明了應如何區分：以房地買進總額與賣出總額的差價，按「出售時」的房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例（以下簡稱房地比例），計算房屋之財產交易損益。
例如甲今年出售了一筆房地，提供稅局買賣私契，以核實計算所得額。其中賣出契約總價為1,300萬元，未區分房地價格（當時土地公告現值為600萬元，房屋評定現值為200萬元，因此房地比例為25％）；而買進契約總價為1,000萬元，有劃分房地價格，土地為600萬元，房屋為400萬元。依財政部83年的解釋函，甲出售房地的交易所得，為（1,300萬元－1,000萬元）×25％＝5075萬元。
然而，83年解釋函卻未提及「費用」應如何從應稅所得中扣除。在買賣房地的過程中，所產生的費用包括各種稅費與服務費，如仲介費、規費、土地增值稅與契稅等。究竟這些費用的扣除，是否也要以及應如何區分為房屋交易的費用，以及土地交易的費用呢？
因此財政部於日前再度發布解釋令，補充核釋83年該號解釋函：房地買賣所支付的相關必要費用，得自房地買進總額及賣出總額的差額中扣除，再以83年解釋函所述的計算方式，計算房屋的財產交易所得。同前例，甲在賣出房地時，支付的必要費用包括仲介費60萬元、土地規費2萬元、房屋規費1萬元、土地增值稅100萬元、契稅12萬元、其他費用25萬元等共200萬元。依照財政部的解釋令，甲出售房地的應稅所得，為（1,300萬元－1,000萬元－200萬元）×25％＝25萬元。
所得稅的應稅所得，是與收入相關的成本與費用所計算而來的，就83年的解釋函來看，成本有按房地比例，區分為房屋與土地的價格，就今年8月所發布的解釋令來看，費用同樣比照成本的計算方式，計算方法簡便。然而這些可從所得減除的費用，有些是明顯與房屋交易無關者，例如土地增值稅、土地交易規費，且這些費用可能金額相當大，直接混以其他相關費用並採比例分攤而非採直接歸屬，計算出來的結果恐有不合理的情形。
如上例另見解為可以歸屬應歸屬，不可歸屬者才分攤，甲出售房地的應稅所得為〔1,300萬元－1,000萬元－（60萬元＋25萬元）〕×25％－（1萬元＋12萬元)）＝40.75萬元。但可能因一般民眾非專業人士較無精確計算能力，在合理與簡便之間財政部選擇了簡便見解。
第二篇
預售屋轉售 交付尾款日期為所得年度
對於成屋出售，但尚未過戶的所得認定，財政部已在74年的解釋函令規定，是以交付尾款的日期，為所得歸屬的年度。但對於預售屋買賣轉手的獲利，因不屬於不動產交易，而是權利交易，以實際交易價格扣除成本費用，視為財產交易所得，課徵所得稅。也因此，預售屋的買賣所得認列的年度，無法完全比照成屋交易的所得歸屬年度規定。近年來，預售屋轉手買賣交易頻繁，對此財政部日前也發布了所得年度歸屬的規定，解決許多被國稅局查獲的未申報案子，應補徵哪一年度的所得之疑義。
某人向建設公司購入預售屋2,000萬，已支付500萬元頭期款，並收到土地免稅的發票。現在轉售該預售屋給丙，讓與價格為750萬元。於101年7月30日訂約，約定同年7月底與10月底各付250萬元，其餘250萬元為尾款。乙另支付買賣預售屋之仲介費與手續費30萬元，並於同年12月25日與建商換約。因此，乙將預售屋賣給丙，扣除相關費用後，賺了220萬元。
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