|
大家對2013年經濟展望感到悲觀，看跌房市人數明顯增加！但房價要跌早跌了，近來許多經濟研究機構都預測2013年經濟成長率將達到3%左右水準，此時看空豈不奇怪？
要深入探討房價多空趨勢，你得先搞清左右房市價格的力量是什麼，再看這股力量在增強還是衰減，才不容易錯判房市趨勢，影響你一生。
首先，別再把房價上漲原因推給投資客了，事實上，真正推升房價的是自住客，記住：為數可觀、源源不絕的自住客，才是真正持有、購買不動產的主力！
有些專家學者一直誤認、甚至誤導大家認為投資客是推升房市價格的力量，以為只要阻斷投資客買賣房地產，房價就會跌。但事實是，儘管奢侈稅把短線投資客打退場，去年底雙北市均價卻再創歷史新高（請參考好房網11月數據），這顯示推升房價的力量必有其他原因。
我1年多前講過「唯經濟崩盤，房價才會大修正」（2011年9月號《Money錢》台北房價為何漲不停？），意思是只有經濟崩了，自住客拋售不動產，才會使房價大跌，否則房價頂多微幅修正而已。
用總體經濟來看房市趨勢，有些專家學者也會，可惜他們一看經濟可能惡化，就鐵口預測房價將跌3成。事實已經證明半年前我講「目前經濟狀況，相對仍然算好」（2012年8月號《Money錢》實質需求大，台北市房價居高不下！）才對，當時我指出未來房價不會大跌，經濟只是「成長」力道轉弱，別說崩盤，連衰退都稱不上。
展望今年，經濟成長率將相對強勁，民眾所得有望增加，房價上漲力道極可能被強化。
你看營建署統計數據，2009年第1季以來，2012年第3季台北市使用執照總宅數創歷史新低，比起2009年第1季的最大量（3193宅），2012年第3季使用執照總宅數（1579宅）不到一半，顯示在新增住宅供給上，台北市是五都中唯一大幅減少的地區。
而依據內政部統計數據來看，2012年1~11月五都人口淨遷入數量，依序為台北市（8737人）、台中市（6794人）、新北市（2350人）、台南市（755人）、高雄市（-1676人），台北市人口移入規模明顯較大。因此，如果今年經濟成長率確如許多經濟研究機構所預測相對強勁增長，民眾購屋需求與能力勢必增強，但台北市在人口明顯較多移入，但新增住宅供給卻明顯減少下，房市供給將會不足，使得房價上漲壓力再度浮現（還有，受奢侈稅干擾所延遲的住宅供給，今年也將減少）。
許多專家指出，2013奢侈稅實施滿兩年，所以今年會有大量投資客物件釋出，房價將因住宅供給過大而出現大跌。這看法其實大錯特錯：奢侈稅課徵的對象是「持有期間」在2年以內之房屋及其座落基地，並非奢侈稅「實施後」2年內房屋及其座落基地。我想不出為什麼會有大量投資客物件釋出的理由。你想，2011年3月傳出即將實施奢侈稅，口袋不深的投資客早就緊急拋出，怎麼可能逆勢多買，然後在2013年大量釋出？
相反地，隨著奢侈稅實施屆滿兩年，影響將逐步遠離。2010年房地產投資十分盛行，以投資為目的買方數量相對多，因此以「持有期間」2年來看，投資客的物件早該在2012年陸續釋出，當時惜售的房子，在QE3效應逐漸發酵後，更不可能降價出售。
某些專家學者也常將少子化誤為房市利空，但少子化對未來10年的房市其實是利多。
許多人認為受少子化影響，台灣根本不需要這麼多房子，使得房價下跌趨勢越來越明顯。然而，如附圖所示，依據2012年11月台灣各年齡層人口數量分布來看，在少子化的當下，少了15歲以下只會花錢、不會賺錢的小孩，對現在主要購屋民眾（30~50歲）來說，不但不會影響購屋能力，反而因為在小孩身上花錢較少，有更多錢可供購屋，而增強了未來5~10年的購屋能力。
台灣第2波嬰兒潮，指的是目前30~34歲的這批人，從台灣各年齡層人口數量分布，可明顯看出人數上確實相對較多，這些人只是部分完成首次購屋（首購年齡多數人約在30~40歲間），因此首購產品需求正在加溫，還沒達到頂峰，哪來漸漸消失的可能？何況台北市住宅總價向來偏高，本來就不屬於首購型住宅的集中區域，反而是換屋型住宅主要區域。
依據國外研究指出，一個人一生當中，收入最高、消費也最多的年齡層是在40~50歲之間。也就是說，最快5年，最久20年，台灣第2波嬰兒潮的人將會慢慢進入收入最高、消費最多的年齡，他們現在需要首購型住宅，10年後將因收入明顯增加而有換屋需求，這趨勢對台北市換屋型住宅需求將有深遠影響！
簡單說，台灣第2波嬰兒潮現階段處在什麼人生階段，他們的相對需求就會加溫。例如，大多數人都是在30~34歲懷第1胎、第2胎， 導致最近新生兒出生人數開始增加，再過10年左右，隨著他們的小孩要就讀國小、國中時，又將使台北市明星國小、國中的需求增加，讓好的學區住宅供不應求。
照鄰國經驗看，日本早就人口負成長，但東京人口仍持續增加，因為人口增加趨緩下，政府只有在人口稠密的大型都會區投入公共建設，才能創造較大經濟效益。台北市是首善之區，無論藍綠執政，都要在台北市投入更多公共建設，吸引企業來設立公司、個人來工作與居住，使台北市人口持續增加、住宅需求持續增加。
徐一鳴
現職
達一廣告創意總監
經歷
出身廣告公司撰文，當過大學講師與報社主編，許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手，「業餘」投資股票、基金、房地產，「獲利尚可」
|
