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3難題 堵張金鶚都更路

撰文/游筱燕    

都更愈來愈難行了嗎?有2件最近發生的事可以看到一些端倪:



1.有位萬華區在地的開發商,花了3年把一塊近2,000坪、四面臨路、建商眼中的大面積美物,辛苦地整合到有6成的地主願意都更,卻遲遲找不到合作的夥伴。



2.有位上市櫃公司的老闆,在文林苑事件後仍信誓旦旦的說:「都更是台灣必經的過程,全台灣最好的都更團隊都在我們這,我們將會一直努力耕耘下去!」但是這幾月開始,再也不談都更,將所有來談都更的人都「請回」,轉向中南部獵地。



所以儘管新任台北市副市長張金鶚想大力推動都市更新,但橫亙在眼前的還有3大難題,令都更愈發難以推動。



難題1》違憲效應提前發酵 都更送件可能被退



文林苑事件延燒,司法院大法官會議在4月26日公布第709號解釋,「宣告都市更新條例部分條文違憲,並於1年後定期失效。」此結果,恐將導致都更益加困難。



這一宣布嚇壞了內政部和各地方政府,內政部連忙出來解釋說未生效前一切照舊。但是內政部政務次長蕭家淇都明白指出,4月26日後,申請都更的第一個階段:「都市更新事業概要」需要參照解釋文的精神,由主管機關組成之更新審議會決定是否核准。也就是說,即使都市更新條例違憲的部分是1年後才生效,但是設下的門檻已經提早反映,現在都更案即便資料備齊送件,亦有可能被退件,更別說其後的兩個階段,「都市更新事業計畫」以及「權利變換計畫」。



台北市都更愈來愈「卡」的結果,直接反映在公寓的成交筆數上。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨說,建商或開發商為求最大的利潤與報酬,都更的效應通常都是發生在台北市房價高的精華地區,例如:大安區、中正區以及信義區。



然而以實價登錄網的資料細究,發現近2季的資料,這3區的公寓占比都有下降情形,大安區的公寓占比從50.00%下降到44.20%;中正區跌落的幅度最多, 自68.40%掉到56.70%,跌幅高達11.7個百分點;信義區也同樣出現跌況。



難題2》獎勵容積將減半 都更利潤恐變小



一位不願具名的業者則指出,「獎勵容積」的條件改變,也是殺死都更的一大難題。他說當初台北市市長郝龍斌為了解決都市更新推動的瓶頸,喊出了獎勵容積再多50%的口號,也就是所謂的1坪換1坪,再加1個車位。所以內政部原本的獎勵容積50%,台北市最高的獎勵容積就可以到100%,「南港興富發都更案」就是一個最近的例子。



但是,內政部決定在103年1月1日實施「獎勵容積總量管制在50%」之後,直接壓縮到都更利潤,腰斬的獎勵容積將注定使都更窒礙難行。



難題3》想用都更牟暴利 老公寓當新房賣



另一位不願具名的業者則表示,台灣人的都更心態和國外的差距甚大,台灣是想著如何靠老房子來牟取暴利,外國人則是想著讓老房子變得更適合居住。因此很多屋主都把老公寓當成預售屋賣,屋齡30年以上且外觀老舊不堪的公寓每每開價每坪百萬以上,大安森林公園附近就是一個最好的例子。



他也大膽預估,這2年∼3年內,台北市老公寓的房價絕對會崩盤,大安森林公園周遭的公寓成交價會直接腰斬到每坪50萬元,建議近期選定精華區公寓且有自住大於投資需求的買方,可以等到回歸正常價後再進場。



永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛也表示,買舊公寓還是應該要回復到以使用坪數、生活機能以及學區環境等基本自住需求為優先考量。


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