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大台北》6趨勢唱衰雙北房市成交量

撰文/游筱燕    

根據內政部公布的最新數字顯示,新北市2013年10月一整個月的住宅建照數量,比9月增加了5,305戶,相較去年同期增加了55.4%,相當於2012年「一整年」台北市的住宅建照數量(5,588戶)總和。

建照數量瞬間暴增的主要原因, 在於營建署打算自2015年7月起修正建築容積率上限,建商為了避免興建面積減少,才會積極搶照搶建。也就是說,未來2年的推案量勢必增加更多,大家都在擔心會供過於求,「加上既有沒賣完的案量,未來的去化速度的確會是新北市的莫大隱憂。」淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰看著數字說。

如此一來,2014年雙北市的房價還會再漲嗎?市場上又會出現什麼變化呢?《Smart智富》月刊根據各界專家意見,整理出2014年雙北市房市的6大趨勢。

趨勢1》房市上半年熱鬧、下半年遇選舉將凍結

永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,新北市核發的建照數量多,或許令人擔心,但是從另一方面來看,這也代表著2014年的市場會很熱鬧,因為建商、代銷為了要能夠順利推案,也會努力守住市場。但是到了下半年,碰上七合一選舉,雖說選舉是可以刺激重大建設的利多議題,不過不確定性多,因此就往年經驗,房市會隨即凍結,大家會等到選後再進場。所以對於投資客或是想賣屋的人而言,上半年獲利了結的售屋誘因相對高,這也是上半年比下半年熱鬧的原因之一。

趨勢2》低總價物件成主流、交易占比逾6成

由於政府政策加速投機客離場,自住客已成為市場「大多數」,因此永慶房產集團根據內政部實價登錄網站2013年1∼9月住宅成交資料統計發現,雙北市中低總價為主流的態勢成形,因為台北市總價2,000萬以下的物件交易比占了66%、新北市總價1,200萬以下則占了67%,預估2014年此態勢會繼續維持。也就是說,想要在2014年售屋的民眾,台北市開價超過2,000萬元、新北市開價超過1,200萬元的人,可能得要忍受成交時間拉長或找不到買方的情況。

趨勢3》林口、淡水重劃區失寵、建商往更外圍區域推案

黃舒衛表示,2013年房市交易量大、銷售成績還不錯的重劃區,例如林口、淡水等的買氣,會在2014年受到鈍挫,原因有3:1.單價已被拉高;2.優惠房貸日漸緊縮;3.紅單(預售屋)交易查緝嚴重,投資客已不再進入這些區域。所以,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,在台北市土地難以取得,開發商為了分散投資風險與找尋可能的投資機會,外圍的低價區如基隆等外圍低價區,會吸引大台北首購與區域換屋客層目光。

趨勢4》台北市推案量趨於萎縮、自住客比率提高

台北市幾乎已經「沒地沒案」, 如今較大片的推案區僅剩內湖五期和奇岩重劃區。黃舒衛預期, 2014年台北市的推案量頂多維持和2013年一樣就算不錯。另外,根據永慶房產集團的調查統計,發現台北市的自住比率高, 置產客只剩21%,這也說明了案量萎縮、房價高檔,投資客也不再以台北市為主要賺錢戰場。

趨勢5》新北市精華區房價過高、4字頭中古屋難賣

黃舒衛指出2014 年的新北市也和台北市一樣呈現M 型化發展,除了一些精華區特殊物件有機會再創高價外,其他像板橋、新店、中和、永和這些地方, 由於房價已經墊高,再加上受制於買方總價影響,因此每坪單價40 萬元以上的物件要有量不容易,反而是3字頭的產品,市場接受度較高。此外,還有一些捷運未經過的重劃區要賣得好也有挑戰,如三重的重陽重劃區等。這些現象都會在2014年顯現出來。

趨勢6》推案量增+QE減碼、影響房價走勢趨緩

曾敬德表示,房價從民國92年以來已經上漲10年,從金融海嘯以來的5年來,不少都會區房價漲幅都超過5∼7成,過去低利與資金行情帶動下的上漲走勢,可能在QE減碼、市場推案量持續增加等影響下,令房價走勢趨緩。


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