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台中七期空屋潛藏去化危機

撰文:林帝佑    

房仲業者統計出六都各行政區的「家戶購屋比」,從幾個上榜的區域來看,前10名中有4個區域落在台中市,包含西屯區、南區、中區和北屯區。以第3名的西屯區來看,是近年房市推案大熱區—七期重劃區的所在區域。雖然此處新建豪宅林立,但是群義房屋不動產企研室特助許鴻政不諱言,推估買盤只有一半是台中人,很多豪宅只住「瑪麗亞」(外傭)。

所謂的「家戶購屋比」是指各區的買賣移轉棟數除以各區的家庭戶數所計算出來的比率。數字愈高表示成交案件愈多,可是背後也隱含著當地推案量大,若房市景氣翻轉,將來餘屋去化的壓力將十分沉重。

德明財經科技大學不動產投資與經營學位學程副教授花敬群認為,「只要是房子蓋愈多的地方,家戶購屋比就會愈高,但主要的實際購屋者卻是外來人口,應非當地家戶,這點要特別注意。」

景文科技大學財務金融系副教授章定煊更憂心地直言,因為這些區域實際購屋者多是外來人口,非當地家戶,換句話說就是,有買、沒住,等待增值後轉手,投資炒作的成分大過實際需求,甚至可以說是「反指標(利空)」!

七期重劃區是目前台中最精華的地段,尤其新市政中心周邊,有大遠百、新光三越、老虎城購物中心、國家歌劇院、秋紅谷生態公園等設施,生活機能、區內交通都是中上水準。也因為如此,建商都推出中大坪數的豪宅建案以取得較高的獲利,同時讓有錢人產生一種「我沒有買一戶就不像有錢人」的心態,因此該區域的買方很多是台商、台北客。

許鴻政進一步表示,台商偶爾回台灣住、台北客假日才來住,造成七期的「點燈率」低,看起來空屋比率較高。章定煊認為,台灣空屋有3個怪現象:1.新屋的空屋率比舊屋高。在正常市場結構下,舊屋接近使用年限就會開始換屋至新屋,可是舊屋更新困難、新屋價格卻高不可攀,也凸顯了台灣許多新建個案,只是有錢人置產的標的;2.重劃區空屋率比舊市區高。新開發區有較完善的規畫及建設,空屋率應比舊市區低,然而台灣舊市區卻人滿為患,起因於許多重劃區基本條件不佳,甚至在沒有實質需求下,為了重劃而重劃;3.豪宅空屋率比一般建築高。因為豪宅變成富豪的典藏、炒樓標的,使用狀況較佳者,尚有幫傭長住其中,使用狀況較差者,就變成高級蚊子養殖場。

根據營建署2014年9月公布的「低度使用(用電)住宅、新建餘屋(待售)住宅」統計,也就是空屋、餘屋的調查,西屯區的空屋率達11.53%,高出台中市平均的10.36%,且戶數多達1萬1,609戶,是全市最多;餘屋狀況同樣是全市最糟的一區,多達792戶。而這些數據不包含近年取得建照、尚未完工的戶數,若加上這幾年的建照戶數更是驚人。花敬群大膽預估,台中空屋、餘屋的狀況繼續惡化是跑不掉的結果。

「台中市最應該做的是推動舊市區的更新與區域活化。」章定煊說。然而台中市目前卻大舉開發十四期重劃區,無視七期重劃區已有龐大空屋、餘屋的窘境。

另外上榜的南區、中區和北屯區,群義房屋南區復興店協理劉建忠說,南區有靠近台中火車站的優勢,且連接台74線快速公路也相當便利,跟周邊比價相對便宜,吸引較多自用、首購進場。以區內主要幹道復興路來看,5年以下的新大樓,成交每坪22萬元∼23萬元,一般中古大樓則每坪落在15萬元∼17萬元。

針對中區,許鴻政分析,該區是完全成熟的市場,家戶購屋比高的主因是新增供給量少,戶數也不容易成長,而且市場規模僅是「西屯區的尾數,所以波動大」。不過,該區辦公室多,加上靠近火車站,可能是辦公需求提高了交易量。

北屯區的部分,則是因為有重大建設陸續完工,例如洲際棒球場、台74線快速公路、水湳經貿園區等,使得人口增加。想購屋的人可考慮門檻低的南區,但南區為傳統舊市區,規畫沒有那麼完善,因此小環境要特別注意。


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