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房價撐不住了!雙北法拍屋暴增24%

撰文:林帝佑    

景氣不好或房價崩壞時,房地產市場會顯得特別低迷,交易量也會維持在較低的水準。但在這種時候,房地產市場中的反向指標就會顯得相對熱絡,而最容易觀察的反向指標就是「法拍」。

透明房訊機構統計全台主要都會區的法拍待標物件數量,發現全台房價最高的大台北地區,待標物件的數量率先反彈,統計士林、台北、板橋(台北市和新北市的法拍於以上3家法院執行)3家地方法院2014年的待標物件,已較2013年增加24.23%,數量從1萬2,272件,暴增到1萬5,246件。

104法拍網、同時也是透明房訊機構總經理的籃茂山認為,主要還是因為房價撐不住了!寬頻房訊科技業務部副總經理陳俊隆,根據寬頻房訊科技內部統計資料顯示,台北市2014年1月∼8月,每月平均有74件待標售的法拍屋,9月∼12月,每月平均件數攀升約1倍,為144件。而同一期間,新北市也從每個月114件增加到200件,增幅達75%。

雙北市法拍案件率先反彈的原因,陳俊隆表示,因為台北市、新北市的房價居高不下,已經到了臨界點,當市場預期房價撐不住、準備下修時,中古屋的交易卻因為買賣雙方對價格認知上的差距,所以造成交易量急凍、成交週期拉長,使得資金周轉有困難的屋主無法順利脫手而遭到查封,房屋進而流入法拍市場。

雖然2014年的全台待標件數仍在創歷史新低,僅為11萬9,574件,但是以長期趨勢來分析,雙北市的待標件數已經開始向上反彈,顯示現在正步入「市場景氣出現隱憂」的階段。

雖然台灣仍處低利率環境,但是籃茂山大膽預測,2014年是法拍市場築底的一年!往後待標物件不會再出現這麼低的數量,全台的法拍物件,會如同大台北地區的走勢一般,逐漸增多,到2015年年底會較2014年增加5%∼10%。

另外,觀察得標率,雖然大台北地區的法拍待標件數增加,但是得標率卻僅有10.63%,其他四都的得標率也都在9.50%∼14.51%之間,皆屬於低檔。

太平洋房屋顧問李季鴻分析,因為現在都是剛進入市場的「第一拍」,價格仍高!法拍屋第一拍的底價會比照市價,若流標,第二拍的底價則為第一拍的8折;第三拍再打8折,即為市價的64折。現在法拍屋的價格並未如買方預期的便宜,但是再過3個月,執行第二拍、第三拍,價格更便宜後,就有機會拉高得標率。

但是好的物件,第一拍仍搶手。對於有意購買法拍屋的民眾,籃茂山建議,當目標物件的價格可成交到周邊物件的7折∼8折時,就可以考慮進場。譬如:與目標物件同地段,且條件相似的房屋,在市場上成交1,000萬元,投資人就用700萬元∼800萬元的價格去競標法拍屋,「預留房價下跌的空間,可使風險較小。」籃茂山說。

另外,李季鴻提醒,因為拍賣底價是被動式調整,所以即便是第二拍、第三拍,也都是前次拍賣底價的8折,未必能及時反映市場下跌的狀況,買方需特別留意。另外,他也補充,除了注意點交與否之外,買法拍屋還有3件事情要注意:1.對區域要熟悉、2.對物件跟債務人有一定的了解、3.從價差創造價值。

雖然立法院在去年三讀通過《強制執行法》第81條修正案,要求法院公告時,必須載明法拍屋之「所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡(凶宅)或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。」但是,李季鴻指出,修法看似大幅保障買方的權益,物件的室內實際狀況仍無法確認,建議投標前還是要先透過該社區的管理委員會,或樓上、樓下的鄰居了解物件的狀況,是否有漏水、特殊裝潢或債務人「落跑」的原因,讓風險能降到最低,而且仍要有大幅修繕的心理準備。


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