估值50億美元的二房東

WeWork究竟是因為科技泡沫導致估值虛高的房地產公司，還是了不起的新型辦公場所？讓我們邊喝啤酒，邊細細道來。

到了一定歲數的職場人士可能會回想起，在很久以前人們一度將清醒的時間分為兩大塊：工作是一塊，生活是一塊。下班鈴一響，「摩登原始人」（Fred Flintstone）歡叫一聲「Yabba dabba doo！」，就騎著他的恐龍一溜煙地揚長而去。在過去那個年代，科技還沒有讓移動辦公室在每個人口袋裡振動，經濟震盪也沒有跟一份全職工作的穩定性聯繫得那麼緊密。而今，勞動力市場中預計有三分之一是由「機動」員工組成，包括自由職業者、承包人和自僱人士。當一份工作不再是朝九晚五時，保持工作和生活的平衡將益發艱難。不過，現在有這麼一個地方，在這裡由來已久的界限不再那麼重要，勤奮的工作和縱情的放縱交織在一起，辦公室上方高懸著寫有「擁抱艱辛」這類字樣的霓虹燈；在這裡，打開自助酒吧裡的酒桶龍頭可以喝到免費啤酒，其中一個龍頭上寫著「WeWork」。

簡單來說，WeWork是家分租辦公空間、並幫助自僱人士處理多種耗時耗力的瑣事的公司。不過風險資本投資家們對這家成立僅五年的公司做出了令人咋舌的50億美元估值，看中的並不是這些特點。WeWork形容自己是一種新型工作場所，針對的是後衰退時代的勞動力大軍和向來不知格子間為何物的一代人。它夢想成為一個讓你永遠不想下班的地方。

我本人擔任自由撰稿人已有超過十個年頭，對於這個商業想法還蠻動心的，於是4月份決定給WeWork一個機會。這家公司提供的選項很多，從每月45美元的隨付隨用工作檯，到價格數千美元的小型辦公室，最終我選擇的是一個350美元的「公用區暢行」會籍。有了這張通行證，我可以使用WeWork遍及世界各地的辦公場所，只要能在吧台找到個座位就行。我下載了他們的iPhone應用程式，在曼哈頓瓦里克街的一家WeWork預訂了一個座位。第二天，我就已經坐在這幢樓二樓的公用區，在我的筆記本上敲著鍵盤了。這家WeWork辦公樓和我之後參觀過的那些一樣，周圍是一圈鑲著玻璃牆的小型辦公室。很多辦公室上面掛著的銘牌科技味兒十足—Blipit、Znaptag—但在裡面工作的也有律師、非牟利機構、電影製作人、政治顧問和一個牛肉乾品牌。一間辦公室裡擺滿了漂亮的皮鞋。我所在的工作區燈光搖曳，有點像是美食酒吧的格調，在裝飾上輔以深色木材和皮製扶手椅，配了一間酒吧，它的牆面上貼著酒瓶障眼畫牆紙，裡面放著任人飲用的小型啤酒桶。一天下午，在跟我的會計打了一通電話交流報稅事宜後，我走出隱身於紅色絲絨窗簾、散發著一股情欲氣息的電話亭，發現外頭剛好在辦一場由某個龍舌蘭酒品牌贊助的酒會。沒過一會兒功夫，我就一邊喝著葡萄柚瑪格麗塔酒，一邊跟一個同樣也是剛剛入駐WeWork的視頻遊戲設計師攀談起來。

在以色列出生的WeWork聯合創辦人諾伊曼（Adam Neumann）稱公司是「實體的社交網絡」，它煞費苦心，只為能讓人們之間的聯繫更順暢。「上個月我們一共送出了9萬杯啤酒，對於這個數字我們深感自豪，」近期他參加了一次TechCrunch Disrupt NY活動，在台上接受現場採訪時他說。WeWork令人豔羨的數字還不僅如此：它現在擁有2.3萬顧客和32個辦公場所，其中半數集中於紐約，在這座城市WeWork是增幅最快的辦公空間消費者。得益於上一輪高達3.55億美元的融資，這家公司現在開始在全球擴張，進軍用諾伊曼的話來說是「高智商值」的城市。WeWork已經進入了像三藩市、柯士甸、倫敦和特拉維夫這類城市，而波特蘭、多倫多和柏林的辦公場所即將投入使用。這家公司的計劃是每月新開設三到五家網點。

很多傳統房地產投資人對於WeWork拿到的50億美元估值大惑不解。有了這筆資金，你可以建造全球最昂貴的摩天大樓，而且蓋成了還能結餘10億美元—世貿中心1號大樓的總面積為300萬平方英呎（約合278710平方米），與WeWork所有辦公場所的總面積大致相當。而它的商業模式聽來既熟悉，又充滿危險，無非就是從房東那裡整體租賃空間，再隔成小間加上差價分租出去。上市公司雷格斯（Regus）的規模遠高於WeWork，在全球110個國家設有2500家業務網點，但市值比WeWork低了13億美元。諾伊曼說，質疑人士沒有領悟到他在辦公場所規劃方面的遠見。「我們並不是跟其他合作辦公場所競爭，」諾伊曼說，「我們是跟寫字樓競爭，這在美國是個市值15萬億美元的資產類別。」

在世人眼中，自主創業一度有點離經叛道，是在第一次約會時有點羞於提及，跟父母解釋起來時頗費口舌的職業選擇。「以前我們一提起自由職業者，就會想到穿著睡衣蹲在家裡的那群人，」布魯克林學院（Brooklyn College）系主任格林沃爾德（Richard Greenwald）即將出版新作《朝九晚五的終結》（The Death of 9-to-5），他這樣回顧道。但是，如今白領專業人才代表的是「機動」勞動力中增長速度最快的類別，而且他們驅動著對靈活多樣的新型辦公場所的需要。「他們想找一個星巴克解決方案，但又不必非得坐在星巴克的咖啡館裡，」布萊克（Sean Black）說，他是地產經紀行JLL的執行主管，已完成了幾宗WeWork的租借交易。

諾伊曼說，他的使命是為所謂「我們一代」（We Generation）提供改造一新的工作場所，在這些辦公室，他的租戶們—更確切地說是「會員」—不需要為頻寬、印表機墨水匣或者啤酒操心，可以心無旁騖地從事讓自己享受的工作。諾伊曼說，他提供的不僅僅是辦公室和辦公用品，而是「打造一個創造者的社群」，「鼓舞人們從事自己熱愛的事業」。此外WeWork還提供其他有價值的福利，比如可以參加集體醫療保險，而且在它的應用程式上不僅能預訂辦公室，還可作為一個線上社交網絡使用，會員們在上面貼出予人啟迪的語錄、交流柯士甸市最好的烤肉秘訣，同時尋求專業幫助。（「咱這兒有公證員嗎？」）每個工作場所都有一個制訂活動的「社群經理」，負責組織讀書會、乒乓球比賽、瑜伽和冥想課、科技研討會、人生導師講座、尋找復活節彩蛋活動、品酒會，以及觀影、跳薩爾薩舞或者冷知識問答晚會。


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諾伊曼稱，正是這種無形的精神將WeWork與鄙俗的房地產業區別開來。「我認為人們的期待值已經出現了根本的變化，」Benchmark Capital是一家實力雄厚的矽谷公司，曾領投WeWork，公司創始合夥人鄧列維（Bruce Dunlevie）說：「今天一個23歲的年輕人在10年後就33歲了，我認為他們壓根不想再走以前的老路。他們將催生出其他效用，並在WeWork式的工作場所創造一種新型的職場慣例。」

WeWork並不滿足於提供辦公室。今年晚些時候這間公司預計將推出WeLive，這種徹底沉浸式的產品可將辦公空間和微型公寓結合在一起。身為卡巴拉教徒的諾伊曼在談到為「我們一代」整合工作和生活時，說法有時顯得有些神秘莫測：「當你產生了通過自己所做的事情改變世界的意願，當你的工作確有意義，當你真心熱愛它時，成功和金錢都將隨之而來，而幸福也是其中的一部份。」

諾伊曼身材修長，留著一頭烏黑的長髮，36歲的他看起來仍然能在他的千禧一代會員中充任野營輔導員的角色。（WeWork每年確實要在阿迪朗達克山脈為創業者們舉行一次夏令營。）他的辦公室位於曼哈頓下城百老匯街，號稱WeWork的「銀河總部」，裡面有各類英語和希伯來文書籍、一個滑板和一個裝得滿滿當當的飲料小推車。我跟諾伊曼提起，有篇報道稱他有時會在會議結束時跟大家乾一杯烈酒，他呵呵笑起來說，「這只是謠言啦。」過了一會兒，他帶著點歉意說，「現在我正在排毒清腸。」

據公司的說法，WeWork之所以有飲酒作樂的風氣，根子還在於諾伊曼在孩提時代住在集體農場裡。「儘管我喜歡農場天下為公的那一面，」諾伊曼說，「但是在那裡，不同的人付出不同程度的努力，所得的回報完全一樣，這一點我很難接受。」諾伊曼說，WeWork讓人們重新體會到集體農場的合作互助精神，同時摒棄了它的社會主義屬性。「一方面，這裡是社群。另一方面，你要全憑自己，自力更生。」

全憑自己、自力更生有可能是一種令人恐慌的生活方式，對此諾伊曼深有體會。2001年，他跟隨當模特兒的姐姐來到美國，有幾年時間在為她工作的同時想要推出一個嬰兒裝品牌。他的創業啟示在2008年降臨，當時他在布魯克林碼頭區的一處工業建築經營著自己的嬰兒裝公司，為了節省開支，他在Craiglist上打廣告，將辦公室的一個角落轉租了出去。新召來的這位房客名叫麥克維（Miguel McKelvey）是一位建築師，曾為American Apparel品牌設計過零售店面，他們跟所在大廈的業主提出了合作辦公的想法，而這位業主說得好聽點，是一位老派的布魯克林房東。（他的公司一路走來經歷各種困難，曾跟房客們數次鬥智鬥勇，也曾碰到離奇的火災。）

「他會告訴我，『你根本就不懂房地產，』」諾伊曼說，「而我跟他說，『呦，你懂嗎？你的大樓都空了。』」

他們幾個最終創建了一家名為Green Desk的公司，2008年開張，此時適逢經濟開始急轉直下。隨著工作機會不斷消失，專業人才開始從事自由職業。「經濟形勢越糟糕，我們的進賬就越多，」諾伊曼說。Green Desk公司此後在布魯克林和皇后區又開了六家辦公場所，但諾伊曼和麥克維想要創建自己的品牌。

他們將股份售出，2010年在蘇荷區開了首間WeWork。

在當時湧現出了眾多的合作辦公場所，WeWork只是其中一家，但相比那些已經小有名氣的品牌，它追求的是一個截然不同的客戶群體。儘管像雷格斯這樣的公司確實也會將辦公室租給科技初創公司，但他們主要迎合的是更守舊的專業人士，比如會計師，以及那些想要在華盛頓、威奇托或者上海開一間分部的大公司。他們提供的是安靜嚴肅的環境，盡可能減少自身品牌的存在感，好讓這個場所看起來是屬於他們的客戶。「我們不會在哪兒都擺出『雷格斯』的標誌，」雷格斯北美區首席執行官法利（Steve Farley）說，「我們希望為客戶營造一種將會長期在這裡工作的穩定感。」相反，WeWork則在每一家辦公場所外用大號字體自豪地宣揚著自己的品牌，Loft風格的格局更能打動年輕創意群體的心。

WeWork進入紐約市場的時機恰到好處，此時經濟剛剛開始復蘇，但是就業機會和辦公場所的價格仍然低迷。公司在那些陷入困頓的地區，以非常實惠的價格租到了房齡較老的小型辦公樓。當地的房地產業立刻注意到了這一點。「只要你一走進他們的辦公樓，就會感受到一股能量和激情撲面而來，你立即會明白他們創造了什麼，」紐約房地產開發商魯丁（William Rudin）說。魯丁家族在華爾街擁有的一幢建築遭到了颶風桑迪的損壞，他在2013年將房子租給了WeWork，從而得以翻修。在這個區域還擁有其他房產的魯丁說，他認為這是一種有趣的方法，可以為整個社區創造激情與活力。

也就是同一時期，WeWork贏得了在矽谷屈指可數的頂級風投公司Benchmark的注意。鄧列維第一次從同事那裡得知這家公司時態度有點懷疑，「我們對將辦公場所重新包裝銷售並沒有興趣，」他說。但他還是飛到紐約，跟諾伊曼走了很長一段路，查看了WeWork的四個網點。「換成是現在，我們可以輕而易舉地說，這是辦公場所的重組和裂變，可是在當時，我們很難找到貼切的詞來描述，」鄧列維說。他想到了馬斯洛的人類需求層級理論—WeWork提供的不僅僅是一間遮風蔽雨的房子，更是像陪伴與激勵這一類的情感必需品。

諾伊曼說他花了很大精力思考「樓面心理學」。在WeWork的辦公室裡，四處可見標語。霓虹燈閃爍著「永不退而求其次」的字樣；純平顯示器上閃動著從愛迪生到隆巴迪（Vince Lombardi）的名言。就連洗手間漱口液的瓶子上都在激勵大家：「構想清新理念。」

WeWork自家的辦公室如今熙熙攘攘，忙於處理各種交易。據商業地產分析公司CompStak統計，在過去兩年裡，僅在紐約市一地，它就已經簽下了12筆大型租賃交易。受到像摩根大通集團（JPMorgan Chase）、高盛（Goldman Sachs）和開發商紮克曼（Mort Zuckerman）的投資推動，還有更多交易正在進行中。（紮克曼在三藩市的一處開發專案中也設置了WeWork網點。）這家公司現在開始出租整幢大廈。「他們擴張得跟瘋了似的，我們根本追不上他們的節奏，」CompStak的研究主管撒赫爾（Noam Shahar）說。

WeWork大肆擴張，這讓一些潛在的業主摩拳擦掌，彷彿也染上了諾伊曼自大、好攀龍附鳳的風格。記性好的人會回想起2000年網絡公司泡沫破滅時，無數初創公司關門，類似WeWork的辦公場所手握長期租約進退兩難。在矽谷廣泛投資的雷格斯公司美國分部於2003年申請破產，好在之後慢慢恢復了元氣。租賃和翻新大廈是需要花費時間的，這意味著WeWork需要付出長期的承諾，而其基礎是對天生不可預估的客戶群體的推測。「WeWork的商業企劃案比我們做的很多事情都要困難多了，」鄧列維說。

除了經濟崩潰帶來的風險，WeWork還要面對繁榮的風險。據CompStak介紹，這家公司初創時在紐約能找到每平方英呎30至40美元租金的樓宇，而今租金可要貴得多了。諾伊曼說，他對自己所能支付的租金設定了一個上限，也開始考慮搬到一些更偏遠的地區，比方說不再留在曼哈頓城區，轉而搬到新澤西城或者哈勒姆區。而紮克曼提出了可能在未來獲得樓宇的新方式。「他們要麼自己成為開發商，要麼跟一個開發商結盟，」他預測說。

WeWork考慮過這種舉措，但擁有自己的大廈跟它的戰略定位背道而馳。對這家公司的估值建立在對其商業模式的認識上，那就是它不像一個寫字樓業主，而更像是類似Uber或Airbnb的分享經濟初創公司。「購入房地產的動作太慢，我們是一家輕資產的公司，」諾伊曼強調。WeWork的財務總監格羅斯（Michael Gross）曾為一家精品酒店連鎖品牌工作，他說WeWork跟這類精品酒店如出一轍，販賣的同樣是氛圍和服務。「我們現在是在打造一個全球網絡和一個全球創業者社群，辦公空間只是它的一個方面，」格羅斯說。

WeWork最終有可能會因為價格原因而被擠出像曼哈頓或者三藩市這樣的創意中心，但它仍然面對著一個廣袤的世界。鄧列維說，如果它能在美國和海外一線城市複製紐約的成功故事，「我相信我們將成為年收入500億的企業。」

4月，麥克維在布魯克林自由職業者峰會上發表演講時，一隻手舉了起來。「萬一泡沫破了會怎樣？對WeWork的需求將會漸漸減少嗎？」這位觀眾問。

在俄勒岡出生、留著鬍子的麥克維先是回過頭來講述了早年在Green Desk的經歷。「當時每個人都說，我們的生意成不了，因為經濟正走著下坡路，而現在他們又說我們成不了，因為眼下有泡沫，這還真是蠻搞笑的。我覺得整個說法都是胡說。在座的各位都知道，這個世界已經發生了翻天覆地的變化。這些大廈和塔樓，裡面充斥著令人崩潰的吸音吊頂、醜陋的灰色地毯、單調的螢光燈下令人靈感枯竭的環境—現在已經沒有人願意再這樣工作了⋯⋯這跟經濟沒有半點關係，這門生意只關乎人性，」麥克維如是說。

租用WeWork辦公場地的很多顧客都是處於起步階段的初創公司。「它能讓我們看起來更像是做正經生意的，」25歲的紐約創業者克魯格（Alex Kruger）說。克魯格曾嘗試過不同的工作場所，包括柯士甸的一處團體之家，最終他入駐WeWork，開始是為停車位轉售應用程式SpotHero打工，後來成為初創公司Attendant的首席執行官。對於克魯格來說，體面至關重要，因為他的Attendant公司意欲進入市場規模達200億美元的殯葬業，為客戶提供諸如取消手機戶頭和雜誌續訂這類服務。自從四個月前創立公司以來，他已經從獨自一人在WeWork的一張工作位置上工作，發展為在一間小型辦公室裡管理幾名僱員。

如果以面積來計算，租用WeWork的辦公室不算便宜。在我入駐的那幢辦公場所，一個四人間辦公室的月租為2200美元起，而開放式工作區的一張專屬工作位置租金為400美元。但是WeWork可以提供靈活的月租條款和創業者非常看重的附加服務。它與福利提供商TriNet建立了夥伴關係，可以提供實惠的健康保險；渣打銀行提供付款管理系統服務; 亞馬遜網絡服務則提供了打折的主機託管服務。在單槍匹馬的自由職業者看來，相比其他辦公解決方案，比如租一個大一點的公寓或者蹲守在咖啡館裡，每天買上六杯咖啡，在WeWork購買會籍恐怕也是更划算的選項。

「像我這樣處在過渡期的人，我們需要走出家門，在外工作，這樣才能振作起來，」麥克法登（D.J.McFadden）說。他是會計師，自從12月被解僱以來，他就一直堅持在位於紐華克的家和位於曼哈頓的辦公室之間通勤，他在這裡的WeWork租了一個工作位置。

這家公司未來將要面臨的一大挑戰是回頭率。如果WeWork的會員聽說還有更好的辦公場所，將會如何？如果經濟持續好轉，他們獲得了常規的工作，又將如何？WeWork也可以跟大公司合作，這樣一來他們的業務將更加穩定。但是諾伊曼說，他擔心這樣會傷及WeWork的文化平衡感。「我們蠻猶豫的，不想做得太過頭，因為將社群的感覺調合得恰到好處，這對我們非常關鍵，」他解釋說。

鄧列維說，WeWork應當把握住與大公司合作的機會。「現在大型公司渴望親近創新，」他說，「我們越是挑挑揀揀，就越是自己跳出來行使編輯或者社交管理者的功能，坦白說，我覺得這樣做蠻危險的。」

大公司或許不能完全欣賞WeWork「努力工作，努力享樂」的理念。競爭者表示，這一點對他們有利。區域型的Metro Offices公司在華盛頓地區擁有10家辦公場所，公司行政總裁布坎南（Kathlene Buchanan）說：「當然有些人大中午的就想來杯烈酒，趿拉著夾腳拖鞋到處蹓躂，但如果我的客人想集中精力從事繁複的工作，我有責任讓工作場所保持專業性。」

24小時提供的酒水是WeWork標誌性的服務項目，這個象徵性的要素是要刻意將它的辦公場所跟單調的職場區別開來。在完成了一天的工作後，WeWork的會員們會互相頂拳慶祝，昭告天下「現在是啤酒時間」。在4月15日早上，為了慶祝完成報稅，我所在的辦公室為大家送來了血腥瑪麗。通常大家看來都是適度飲酒，但有一天，在我所工作的公用區，一位年輕女士不斷搖搖晃晃地來到啤酒桶前，大聲跟素不相識的人念叨最近一次的失戀經歷。

不過，我更常看到的是WeWork不拘小節的氛圍取得了富有成效、甚至鼓舞人心的成果。有一次，一個人違反了在公用區不得打電話的非正式禁令，一個正在酒吧區工作的人向他走去。我原以為兩人會吵一通，沒想到，這位在酒吧工作的男士—他叫斯塔姆伯里斯（Spero Stamboulis），是位影視製片人—上前恭維說：「我不清楚你的工作是什麼，但你打電話真是把好手。」後來，斯塔姆伯里斯告訴我，他在幾個月前開始在這裡工作，到現在已經交換到了大概200張名片。他遇到的一些人將有可能與他合作。「在真實世界，如果你這麼做，人們的表情就好像你打了他們一拳，或者侵犯了他們的空間那樣，而WeWork創造了一個令人舒心的公共論壇，」他說。

獨自工作很難建立人際交流，這也正是很多人覺得難以脫離熟悉的辦公室環境的原因。「在內心深處，我們都是部落成員，」諾伊曼說。如果WeWork能提出一個應對孤獨的辦法，那麼它將有著廣泛的適用性。諾伊曼暗示WeWork對於遊客來說將是個十分有吸引力的落腳點。「酒店是『我』的體驗，而非『我們』的體驗。而且這種感覺很孤獨，對於商務旅行尤其如此，」他說。

想要親眼看看這種想法的合理結果，可以從雷根國際機場搭乘華盛頓地鐵，直達維珍尼亞州克里斯特爾城郊區，這裡大量風格粗獷的寫字樓和地下購物中心受到國防業裁員的重擊。聽起來難以置信，但是沃那多房產信託公司（Vornado Realty Trust）正在翻新這裡的一幢辦公樓，作為新產品WeLive的試驗田。諾伊曼對這個住宅項目諱莫如深，不過公共檔案顯示，從1樓到9樓將被改建為公寓，其中大部份是300平方英呎（約合28平米）的開間，樓上三層則是辦公場所。競爭者覺得這種宿舍風格的理念著實可笑。「我已經從大學畢業很多年了，不想再回去，」雷格斯的法利說。

我跟克魯格說起了WeLive項目，這位年輕的殯葬業創業者給出了直接的回應。「太好了，」他說，「什麼時候開張呀？」（在紐約，WeWork正在華爾街的魯丁大廈進行一項住宅改建工程，按計劃將於今年秋天開張。）WeWork在未來或許將不會服務最廣泛的市場，而是進一步深化它對核心顧客群的服務。克魯格雀躍地談起了去年在阿迪朗達克山脈參加WeWork夏令營的經歷，在這次活動中，他聆聽了TED風格的演講、學習了箭術、發展了商業人脈，還結交了一個好朋友。

最近的一天晚上，克魯格總算做好了準備，要將自己的勞動果實跟大家分享。在瓦里克街這間WeWork辦公室定期舉辦的商業計劃演示比賽中，他向一群同仁們介紹了自己的Attendant公司。「我不喜歡跟人說壞消息，但你們大家有朝一日都會死的，」他在開場白中這樣表示。他做的一張幻燈片中這樣寫道：「死亡真是討厭。打電話給你的有線電視公司真是討厭。兩樣事情一起做，那無異於噩夢。」

活動結束時，觀眾們吃著贈送的炸玉米餅，喝著用塑膠杯盛放的啤酒，投票評選最佳演示。Attendant是冠軍，但克魯格沒有在現場慶祝。這個從忙碌中甘之如飴的創業家已經離開了WeWork和它流淌著的啤酒桶龍頭，出門參加一個由老齡化組織贊助的晚間見面會。當你成為自己的老闆時，工作就是生活。