本期文章

房地合一稅之解析與因應

文.徐俊賢、莊蕎安    

房地合一課稅日前於立法院三讀通過,房地稅制的改革向前邁了大步,將從明(2016)年開始實施。本文解析房地合一課稅的計稅方法為何?房地交易究竟何時適用特銷稅舊制,何時適用房地合一新制?個人與營利事業在計算稅額及申報繳納時,又有哪些應該留意之處?

所得稅法於今(2015)年6月24日由總統公布修正及增訂有關房地合一的條文,房地合一課稅將從2016年1月1日起開始施行。所謂的房地合一課稅(以下簡稱新制),即是房地交易所得,不再區分屬於房屋,或屬於土地的部分,以交易總額合併計算稅額。雖然採用新制後,仍須課徵土地增值稅,為避免同一筆所得被課土地增值稅與所得稅,因此於房地交易總額中,減除土地漲價總數額。

新制與舊制之差別

另外,課稅的方式也與過去不同。個人的部分,房地合一稅雖然也是所得稅,但採分離課稅,與過去不同的是,不再屬於個人財產交易所得的一部分,也不再於每年5月份與綜合所得稅報繳。賣方須在交易完成次日起30日內,自行向稅局報繳。營利事業的房地交易所得,則納入營利事業所得中報繳。

現行的課稅方式(以下簡稱舊制),為房屋課稅與土地免稅分開報繳;土地的土地增值稅,則依土地漲價總數額計算稅額;房屋的財產交易所得,則屬於所得稅。這樣的課稅方式,使得土地交易價格高於土地漲價總數額的部分,不用負擔任何稅負;也使得坊間經常操縱房地價格,例如以房地銷售總價中絕大部分歸屬於土地售價,以規避稅負。另外尚有若土地在同一年度買賣,公告現值未調整,因此也免納土地增值稅等缺失。而新制的採用,除了杜絕上述避稅的手段之外,政府也希望發揮平抑房價的功能。

課稅範圍

2016年1月1日以後所取得並交易的房地,適用新制;2015年12月31日以前取得並交易的房地,適用舊制;但2015年12月31日以前取得、2016年1月1日以後交易者,屬於跨新舊制,決定採用新制或舊制的方式,為持有期間超過2年採舊制,2年以內採新制,其精神可說是「不讓人占便宜,也不讓人吃悶虧」。而持有期間的計算,起訖日(即取得日及交易日)皆為所有權移轉登記日。

跨新舊之劃分,以三種情況舉例說明:

情況一:2014年7月1日取得,2016年6月1日交易:持有未滿2年仍屬炒房,但因2016年1月1日以後銷售房地已不課徵特銷稅,應由所得稅接續打房,故應採新制。可說是不讓人占便宜。

情況二:2013年7月1日取得,2016年8月1日交易:持有已逾2年已非炒房,按舊制不課特銷稅,若課以新制,恐損及納稅人權益,故應採舊制。可說是不讓人吃悶虧。

情況三:2015年6月1日取得,2015年12月31日訂定銷售契約,2016年1月10日交易。本例可能造成既課特銷稅又要採新制的不合理情形,是銜接特銷稅與所得稅之訖日所產生的疑義,應由財政部盡速妥善處理。

以上可知,持有期間以移轉登記日認定,容易造成操縱舊制新制之適用。

減免範圍

減免範圍除農業用地申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地,及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種情形採全額免稅之外,另一種情形,為自住房地採定額免稅。其中,後者案例較多,實務上將成為主要適用的減免範圍,因此本文之分析以自住房地減免為主。

個人交易房地,若屬於自住,可享有免稅額400萬元的優惠。不過,取得免稅額的要件,是以「所有權個人、配偶、未成年子女」這一組人,均符合「2有、2無、沒用過」的要件:即有辦妥戶籍登記、有連續居住滿6年,且在交易的前6年內無出租、無供營業或執行業務使用,以及未曾適用免稅額優惠者,才可以適用。不過,其中疑義為戶籍究竟只要登記1天或要連續滿6年都要登記,仍應由官方提出見解。

符合自住房地的要件,除了享有免稅額400萬元之外,超過400萬的部分,一律採稅率10%,可謂相當有利,因此在新制下,自住房地採新制較有利。


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