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房地合一課稅日前於立法院三讀通過，房地稅制的改革向前邁了大步，將從明（2016）年開始實施。本文解析房地合一課稅的計稅方法為何？房地交易究竟何時適用特銷稅舊制，何時適用房地合一新制？個人與營利事業在計算稅額及申報繳納時，又有哪些應該留意之處？
所得稅法於今（2015）年6月24日由總統公布修正及增訂有關房地合一的條文，房地合一課稅將從2016年1月1日起開始施行。所謂的房地合一課稅（以下簡稱新制），即是房地交易所得，不再區分屬於房屋，或屬於土地的部分，以交易總額合併計算稅額。雖然採用新制後，仍須課徵土地增值稅，為避免同一筆所得被課土地增值稅與所得稅，因此於房地交易總額中，減除土地漲價總數額。
新制與舊制之差別
另外，課稅的方式也與過去不同。個人的部分，房地合一稅雖然也是所得稅，但採分離課稅，與過去不同的是，不再屬於個人財產交易所得的一部分，也不再於每年5月份與綜合所得稅報繳。賣方須在交易完成次日起30日內，自行向稅局報繳。營利事業的房地交易所得，則納入營利事業所得中報繳。
現行的課稅方式（以下簡稱舊制），為房屋課稅與土地免稅分開報繳；土地的土地增值稅，則依土地漲價總數額計算稅額；房屋的財產交易所得，則屬於所得稅。這樣的課稅方式，使得土地交易價格高於土地漲價總數額的部分，不用負擔任何稅負；也使得坊間經常操縱房地價格，例如以房地銷售總價中絕大部分歸屬於土地售價，以規避稅負。另外尚有若土地在同一年度買賣，公告現值未調整，因此也免納土地增值稅等缺失。而新制的採用，除了杜絕上述避稅的手段之外，政府也希望發揮平抑房價的功能。
課稅範圍
2016年1月1日以後所取得並交易的房地，適用新制；2015年12月31日以前取得並交易的房地，適用舊制；但2015年12月31日以前取得、2016年1月1日以後交易者，屬於跨新舊制，決定採用新制或舊制的方式，為持有期間超過2年採舊制，2年以內採新制，其精神可說是「不讓人占便宜，也不讓人吃悶虧」。而持有期間的計算，起訖日（即取得日及交易日）皆為所有權移轉登記日。
跨新舊之劃分，以三種情況舉例說明：
情況一：2014年7月1日取得，2016年6月1日交易：持有未滿2年仍屬炒房，但因2016年1月1日以後銷售房地已不課徵特銷稅，應由所得稅接續打房，故應採新制。可說是不讓人占便宜。
情況二：2013年7月1日取得，2016年8月1日交易：持有已逾2年已非炒房，按舊制不課特銷稅，若課以新制，恐損及納稅人權益，故應採舊制。可說是不讓人吃悶虧。
情況三：2015年6月1日取得，2015年12月31日訂定銷售契約，2016年1月10日交易。本例可能造成既課特銷稅又要採新制的不合理情形，是銜接特銷稅與所得稅之訖日所產生的疑義，應由財政部盡速妥善處理。
以上可知，持有期間以移轉登記日認定，容易造成操縱舊制新制之適用。
減免範圍
減免範圍除農業用地申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地，及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種情形採全額免稅之外，另一種情形，為自住房地採定額免稅。其中，後者案例較多，實務上將成為主要適用的減免範圍，因此本文之分析以自住房地減免為主。
個人交易房地，若屬於自住，可享有免稅額400萬元的優惠。不過，取得免稅額的要件，是以「所有權個人、配偶、未成年子女」這一組人，均符合「2有、2無、沒用過」的要件：即有辦妥戶籍登記、有連續居住滿6年，且在交易的前6年內無出租、無供營業或執行業務使用，以及未曾適用免稅額優惠者，才可以適用。不過，其中疑義為戶籍究竟只要登記1天或要連續滿6年都要登記，仍應由官方提出見解。
符合自住房地的要件，除了享有免稅額400萬元之外，超過400萬的部分，一律採稅率10%，可謂相當有利，因此在新制下，自住房地採新制較有利。
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