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次級房貸風暴中心點美國，房市可說是一蹶不振，不過長遠來說，美國房地產市場夠大，投資風險相對小，是個長期投資的好選擇，不如就趁現在景氣低迷，趕緊切入布局。
編按：次級房貸風暴襲捲全球，在各地金融市場掀起一波接一波的巨浪，在風暴中心點──美國，問題到底有多嚴重？《30雜誌》特約記者方緣，在紐約現場，帶來第一手的採訪與觀察。
許多在2002到2005年間房市一片大好時借款購屋的人，如今因為利息負擔沉重、房價走疲的兩難窘境，紛紛拖欠房屋貸款、甚至眼睜睜將房子送交法拍。
借款買房子的人身陷困境，借貸機構、以及出手投資房貸金融商品的基金也跟著遭殃，風暴威力正逐步擴大，憂患意識特別強的專家早已發出警訊，擔心低迷房市將拖垮美國經濟。
由於次級房貸風暴有擴大跡象，迫使美國聯準會顧不得通膨蠢動的壓力，在9月18日一口氣調降基準利率兩碼（一碼為0.25個百分點），以期緩解市場資金緊俏的狀況，並引導利率下降。房市低迷，逢低進場好時機
不過，基於逢低買進的逆向操作原理，許多專家認為，此時反而是進場布局房地產、分批撿便宜貨的好機會，不論是住宅或者商用房地產，情況都是如此。而對台灣投資者來說，透過不動產投資信託基金（REITs）參與這波投資機會，不失為一種好選擇。
受到房地產市場拖累，REITs行情直直落，不過，看在華爾街基金經理人眼裡，此時的REITs，卻正是甜美多汁。
曾經在日本野村證券服務多年，之後與幾位同事在紐約創辦基金管理公司Beyondbond的洪哲雄博士身歷其境，親眼目睹華爾街房地產及金融市場二十多年來的起起落落後認為，眼前這波房地產市場低迷景氣蘊含投資機會。
洪哲雄在台灣土生土長，到紐約工作、創業後，仍經常在美國、台灣與大陸穿梭，他說，「美國市場夠大，任何單一事件所造成的衝擊力道會被分散，與台灣、或者其他地區相較，投資風險相對小，因此，以美國房地產市場為投資標的，理應較投資其他地區房地產要保險、穩定得多。」
針對美國眼前低迷不振的房地產市場，洪哲雄聯想到2000年時的情況。他說，當時聯準會訂出的利率逾6％，比現在還高（在聯準會這次降息前為5.25％），不久後則逐步調降，一路降至1％左右，房貸利率跟著走低，於是，許多人陸續投入房地產市場，到了2003年，大批投機客跳進來，房地產行情才開始真正大漲。
從2000年到2006年間，全美房價大漲80％，房市因此出現泡沫化的隱憂，而次級房貸問題的浮現，狠狠戳破了這個漲勢過快的房市榮景。
耐心等待，三年盼得高獲利
不過根據過去經驗，洪哲雄研判，此時以美國房地產市場為中、長期的投資標的，反而將有利可圖，「如果願意等三年，絕對有獲利空間，但是，如果想在一年內明顯獲利，機會幾乎是零。」換句話說，現在以美國房地產為標的的REITs確實是甜美多汁，但要稍微等一等，才可看到成果。
對於看法比較保守、多慮的人來說，很容易對看不到的未來前景感到憂心，害怕低迷景氣會沒完沒了的持續下去。
對於這樣的懷疑，洪哲雄信心十足的說：「不可能發生。」
洪哲雄所持的理由很簡單，一旦房地產市場持續低迷，經濟能力較差的人將無力負擔高高在上的房貸，有錢人卻不受影響，繼續購屋、換屋，這條路走到盡頭，貧富差距將愈來愈大，再嚴重下去，將造成社會不安，變成嚴重的政治問題，美國政府絕不會坐視不顧，必然要想辦法解決。
事實上，美國政府已經陸續採取措施，為還不出錢的貸款戶紓困。例如麻州政府決定以發行債券的方式籌資，讓州內一些金融機構，以低於市場行情的利率，為欠款顧客進行重新貸款（refinance），藉此減輕房貸戶的利息負擔，避免大批法拍屋流入市場，讓房市行情更惡化。
慎選基金，各項資訊看仔細
任何人拿錢投資REITs，都想買最低、賣最高，但是，目前美國房地產市場究竟是不是最低點，很難說得準。多數專家認為，房市景氣尚未跌至谷底，有些人則認為已經快要反彈回升。此時進場投資，有可能先往下跌，之後才上漲，也可能就此平步青雲一路上揚。處在此一狀態不明的階段，風險管理能力非常重要，投資者必須能確保自己能夠承受得住房價短期下跌，同時也要確保自己所投資的基金，財務狀況夠健全，足以安渡這波風暴，才能撐到房價上漲時，獲取高額利潤。
衡量基金風險管理的一大指標是「融資比率」。洪哲雄說，一般來看，基金的融資比率超過五成，算是偏高，潛藏風險也大，一不小心會在房價下跌時一時撐不過來；他建議投資人，在選擇REITs基金管理機構前，應要求基金經理人出示與融資比率相關的資訊，揭露風險，就算基金經理人以這些資訊太過複雜，一般投資人不容易理解為由推託，仍應堅持索取，如果經理人堅持不揭露，可依法控告。拿到風險揭露資訊後，就算真的看不懂，也要妥善保管，以便日後出現糾紛時派上用場。
洪哲雄說，許多投資人認為名氣大、有良好獲利紀錄的基金管理公司就絕對有保障，這是一種迷思；因為，基金管理公司的投資標的不停更換，以前獲利成績好，在換了投資標的後，未必能獲得相同的好成績。
對沖基金長期資本管理公司（Long Term Capital Management）在1998年用40億美元的本錢，進行1000億美元的投資，槓桿投資比率高達二十五倍。期間因為投資標的出現短期大跌，基金一下子拿不出錢應急，投資人投進去的錢全部賠光，是基金管理風險失當的經典案例。
看基本面，地點供需先考慮
至於怎麼樣的房地產投資標的最具有獲利前景？專家認為，地點永遠是第一選擇，此外，房地產開發商的眼光也非常重要。洪哲雄說，就紐約來看，曼哈頓雖然已經高度開發，但因為高度國際化，永遠有往來人潮，仍是最佳地點，其中又以豪華型住宅行情最經得起考驗，不少辦公大樓近來紛紛改建為豪華住宅，毫華住宅賣價節節高升，大約是同地點辦公大樓的三倍以上。
至於房地產開發商的眼光，最重要的是要看準每一種用途的供需變化；一般來說，蓋五星級飯店或者大型購物中心，從整地到真正落成甚至有廠商進駐，至少要兩年，開發商在決定房地產用途時，必須有能力拿捏兩年後的環境變化；對投資人而言，除了針對開發商的背景進行了解外，也可考慮選擇用途變化彈性較大的房地產開發案，洪哲雄說，例如商圈、養老院開發案的彈性變化相對較大，萬一失敗了，很容易可轉變為飯店，醫院開發案的彈性最小，一旦失敗，很難轉型，投資人的投資效益不容易有翻身機會。
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