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房市篇》利潤 環境 景觀
深諳房地產比科技業好賺多的葉國一，自有一套「葉氏哲學」，首選大台北都更、高雄水岸景觀豪宅，未來增值潛力大，一針見血的獵屋法則，就等你有樣學樣輕鬆賺。
從科技業大老變成房地產大亨，手上土地大多分布在北高兩地的葉國一，雖然他總是說， 買土地都是因為幫助朋友，因緣際會累積下來的，但是從他對土地的未來規畫藍圖之中，卻不難發現他在房地產的研究，既深入又精闢。
在選地上，科技業出身的葉國一自有一套「葉氏（YES）哲學」， 第一首重利潤（Yield），以地狹人稠的大台北地區來看，優質的土地所剩不多，作為後進者的葉國一評估過都市更新會比現在高價標地的利潤高。以他手上一塊位於雙城街巷內、華國飯店隔壁的四百坪土地來看，當時以十億元將後方一棟五層樓的老舊公寓一併談下，等於每坪土地單價僅二百五十萬元，比起最近台北市國有地標售動輒衝高到四、五百萬元，算是便宜太多了。
Yield，利潤擺第一 大台北都更翻漲潛力大
台灣房屋不動產研究室研究員邱太?分析，「位於華國飯店正對面的預售案『遠雄首府』，開價約在八十萬元之間，也是標榜酒店式管理。而葉國一這塊土地， 使用分區屬於商四特，容積率為五六○％，可銷售樓地板面積至少二千二百四十坪。」未來該塊土地將規畫為酒店式公寓，估計扣除葉國一買地成本十億元，以及到時候的建築成本，這塊土地至少可以為他賺進五億元，也難怪他會說，房地產真的比科技業好賺多了！
雖然都市更新在溝通協調、法令流程上較為麻煩，但也有不少建商十分看好都市更新的潛力，現在全台北市屋齡在三十年以上的房子， 幾乎都有建商在接洽。根據台北市及台北縣都市更新處統計，自二○ ○○年至今年，申請都市更新案件從六件已升高為一百二十五件，而且光是大台北地區屋齡超過三十年的老屋就有一百五十一萬戶，占房屋總數的六五％，也就是說，這六五％的黃金舊屋，將是當前靠房地產致富，最重要的管道。
都市更新宅最著名的案例，是位於台北市中正區羅斯福路一段的「中正史坦威」，二○○二年都市更新前的老屋單價，每坪不到三十萬元，如今售價已喊到每坪七十五萬元以上，漲幅高達一．五倍！
另外，八月將拆除重建的尚華仁愛大樓，三年後完工，已從每坪四十萬元，漲至八十萬元以上，甚至因為政府畫定都更區的《容積獎勵條例》，使得一間五十五坪的房子，得以擴充至六十五坪，保守估計，每戶身價起碼翻漲一．三倍， 該案住戶之一的陳媽媽笑得合不攏嘴，「等了十年還是有代價，說不定可以當上千萬富翁呢！」
environment，周邊環境優 高雄市中心增值空間大
不過，住商不動產企畫研究室主任徐佳馨也提醒民眾，並非只要投資老屋就都有利可圖，像是延宕十餘年的正義國宅案，因為協調未果，拆除與重建時間仍遙遙無期； 有興趣進軍老屋投資的民眾，精華地段、新案單價高的地區仍是首選，包括台北市大安、松山、信義區以及北縣板橋、新店，鄰馬路、捷運站的老屋，建商也比較有興趣，也是一般人可以下手的選擇。
礙於土地不多，葉國一在台北市的土地規畫以利潤高的都市更新為主，至於台北縣郊區和南部土地， 就是回歸到選地的基本守則「環境（environment）」，例如葉國一與國揚建設規畫的「國硯」一案，即位於整個大高雄地區的中心點苓雅區。
區內包括高雄市政府、文化中心、光榮碼頭及漢神百貨商圈等， 向來是許多在地人購屋時的首選區域。「前金區的中古高級大樓，成交價每坪約在十至十二萬元間。今年要推的兩個豪宅案『國硯』『民權四維』，每坪開價最少都在三十萬元以上，前者標榜海景、後者則有林蔭大道加持，主要以中北部豪客為主。」已有二十年房仲資歷的住商不動產一心店店長葉皇輝表示。
scenery，景觀人氣高 高雄水岸豪宅買到賺到
除了環境良好、生活機能佳只是「好宅」的基本要件，葉國一認為要做豪宅，最重要的是「景觀（scenery）」，因為許多先進國家的豪宅，多集中在富有景觀的地區，以高雄這個水岸都市來說，房價仍處於低檔，因此還有上漲空間。負責「國硯」代銷的上揚國際總經理林聰麟認為，「如果水岸豪宅熱銷，勢必再帶動前金、苓雅等區房價向上攀升，尤其是有景觀的中古住宅，未來每坪成交價可能站上二十萬元。」
除了前金、苓雅等區以外，高雄房市的景觀住宅話題也持續炒熱當中，例如可以看到高雄巨蛋的左營房市，光是六月份交易量就較五月份高出五○％，信義房屋大樂明誠店經理陳麗蘭指出，左營區靠著農十六與美術館等區的森林公園加持，近年來交易量一直都是高雄之冠。同時，左營區的高人氣， 也吸引店面投資客的目光，以餐飲業、服飾業為主，坪數約二十五至四十五坪、總價一千五百萬至二千五百萬元間的店面產品相當搶手，陳麗蘭認為，高雄捷運通車後，本來預期會有三至四成漲幅， 但受到金融海嘯影響，漲幅不如預期，市場穩定後，應該還會有兩至三成漲幅。
利潤（ Y i e l d ） 、環境（environment）、景觀（scenery） 的葉氏選地學，是葉國一跨入房地產市場的第一步棋，雖說他是位房地產新手，但是卻一針見血抓出最熱的房市現象，跟著具有精準眼光的企業家同步向前，或許能讓房市新手的你輕鬆獲利。
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