房貸族理財》掌握風險承擔能力 拒當屋奴！

房貸支出降至收入三分之一才投資



四十二歲的劉吉仁（化名）望著自己的房貸扣款存摺，不禁悲從中來。





你適不適合一邊還房貸，一邊投資？



已經繳了整整八年，辛辛苦苦還了近三百萬元房貸本金的他，於二○○七年時，因為看著台股蓄積衝破萬點之勢，加上絕大部分股市專家對總統選舉行情胸有成竹，終於忍不住銀行貸款銷售人員的慫恿，動支了三百萬元理財型房貸。



劉吉仁剛開始投資雖嘗到甜頭，但一場橫掃全球的金融危機，把台股從九千多點打落至四千點以下，劉吉仁不僅獲利全數吐回，在六千至七千點之間還不惜融資逢低攤平，巴望著搶一波反彈後減輕虧損就出場，沒想到卻反而愈陷愈深。



到最後逼近融資追繳水位時，痛下決心停損出場，結算下來，總計虧了逾二百五十萬元。他感嘆說：「我之前辛苦繳了八年的房貸，幾乎全都付諸流水了！」「屋奴的身分至少又延長七至八年！」



忽視風險得不償失 理財型房貸成為財務陷阱



低利率加上銀行爛頭寸嚴重，近年來讓已償還的房貸本金變成信用金額的新形態貸款商品大行其道。然而，銀行好意為房貸客戶開一道方便之門，卻因這一波金融風暴肆虐，反而讓許多房貸族套上新的枷鎖。由於錯估自己的財務能力與可承擔風險，理財型房貸反而導致許多房貸族陷入深淵。



南台科技大學財務金融系助理教授朱岳中說：「如果每個月的房貸本利支出超過每月所得三分之一以上的人，基本上沒有資格煩惱要先繳房貸還是要先投資的問題！」「盡全力繳房貸就對了！」朱岳中斬釘截鐵地說。



如果你的房貸本利支出已經降至經常性收入的三分之一以下，恭喜你，你已經成為「繳房貸？還是先投資？」煩惱俱樂部的成員。千萬不要以為這個俱樂部的入會資格很嚴苛。因為，若照股神巴菲特的標準，一個還沒有完全擁有自己房子的人，是沒有資格談投資的。



問題是，美國的國情與台灣大不相同。根據政府統計，以目前台北市的房價水準，一般上班族要在首都擁有一個「窩」，得二十三年都不吃不喝。以整個台灣目前的房地產平均水準，買一間房子也需要八至九年不吃不喝。而美國不僅屋價低於台灣，平均所得更高於台灣人，平均購買房子的痛苦指數（不吃不喝幾年）僅五至六年。因此，如果完全遵循巴菲特標準，絕大部分台灣人在五十歲之前，根本沒資格作投資理財。



朱岳中以自身的經驗指出，他是在房貸本利支出占家庭經常性所得二○％左右時，才認真思考要先還房貸還是先投資。



三年前，朱岳中有一筆四十萬元的閒錢，他決定全數用來繳房貸。「我興匆匆把那四十萬元拿去繳房貸，結果隔月房貸本金應繳金額竟只減少一千多元」，「這讓我嚴肅地思考，這樣到底划得來嗎？」



朱岳中當時心想，他並非對投資一知半解的人，反而因為在大學教授投資課程，時時關心世界經濟走向，讓他在基金的投資上獲利豐碩。加上，經過好幾年的奮鬥打拚，房貸支出已節節下降至他家庭所得的二成以下，這使得他的風險承受度增加不少。因此，自從把那四十萬元閒錢悉數繳房貸後，他決定以後將停止除了每月應繳最低本利金額以外的房貸償還。...



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