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最近，演講的時候發現，很多人在次級房貸問題發生時，連忙把波動性較高的股票型基金賣掉，留下印象中波動較小的固定收益型產品。可是，當股災過後，許多之前下跌的股票型基金都漲回來了，例如拉丁美洲。但是，固定收益的產品卻還在低點。
小檔案_蕭碧燕
年齡：45歲
學歷：淡江大學管理研究所
經歷：安泰投顧理財諮詢部副總
現職：中華民國證券投資信託暨顧問商業同業公會秘書長
為什麼會這樣？其實是投資人沒有搞清楚產品真正的內容是什麼！上一堂課，我曾提到REITs Fund（不動產證券化基金）的報酬率，不會像前幾年這麼高。或許有人會問，為什麼次級房貸風暴看似過去了，REITs的報酬率卻還只有5％至8％？
以資金運用方向區分，REITs有「權益型」與「抵押型」兩種。權益型（Equity REITs）指的是，直接將資金投資在具經營收益的不動產本身，常見的投資類型包括辦公室、購物中心、工業廠房、餐廳、旅館等，主要收入來源為租金，部分則為不動產買賣的交易利潤，報酬主要來自租金收入和買賣利差。
另一種抵押型（Mortgage REITs）是以募集來的資金，承做各式不動產抵押貸款。收入來源是放款手續費與利息，就如同不動產的金融仲介角色，主要是持有標的物的放款債權或不動產相關抵押證券，以利息收入做為主要收益來源。
次貸風暴發生後，真正受到傷害的是抵押型產品，只不過全球有超過一半的REITs在美國，一旦美國房地產猛跌，權益型基金當然也會受到波及，因為買賣的資本利得減少，投資報酬率會回歸到它原本屬於抗跌型的產品特質。但是，真正影響深遠的，卻是一般人認為穩健保守的債券市場！
再加上資產證券化的蓬勃發展，導致衍生性金融商品種類繁多、結構複雜，尤其是以房屋抵押證券為代表，再加上衍生的汽車貸款、信用卡貸款、應收帳款債權等，可能包裝成連動債或其他證券化商品再賣到市場上。
它的原理是放款機構將車貸、信貸等債權，以資產證券化的方式變成資產基礎證券（ABS）出售給投資銀行，投資銀行則是將ABS集中起來在再次進行資產證券化，等於是重新設計包裝，變成各種擔保債權憑證（CDO），再賣給大型金融機構、基金公司，這些公司再包裝成不同的基金或其他金融商品賣給一般散戶。
這些經過層層包裝後的商品，國外發行對象都是機構法人跟大額投資人，因為這些投資者有能力評估，也知道包裝在裡面的內容是什麼，可是一般的小散戶不清楚。就像是有人赤腳踩到溪裡，都是要溪水清澈才敢踩下去，否則怎麼知道會不會踩到水蛇？所以說，投資人搞不清楚這些衍生性金融商品的組成內容，以及中間複雜關係的情況下，是不是可以不要這麼「勇敢」的跳進去。
對於一般散戶來說，愈複雜的東西就愈危險。例如有的人認為，以內含MBS的基金來說，美國80%以上的MBS都有美國政府國民抵押協會﹙GNMA﹚、美國聯邦住宅抵押貸款公司﹙FHLMC﹚、美國聯邦抵押貸款協會﹙FNMA﹚擔保，保證本金跟利息都會如期償還。
次級房貸的問題繼續延燒，透過這些不同的衍生性商品，可能牽連到不同的行業，連高收益債都可能有問題，如果高收益債出事，擔保債權受益憑證（CBO）也會跟著出事，屆時就可能變成整個經濟的問題。這不像2000年科技泡沫化後景氣下來那麼單純，因為當時金融證券化的商品沒那麼多，現在則因為衍生性商品的擴散效果，使得沒有一個投資人可以置身事外。
總之，不要以為叫做「債」的商品就能保本，也不要以為REITs Fund馬上會再有以前20％的高報酬，投資人必須對產品深入了解，才不至於買錯產品。記住！投資不是「看過去」，而是要看未來，你必須培養對產品和趨勢的認知，才能立於不敗。
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