|
二○○八年下半年，金融海嘯重創產業經濟，也間接影響零售消費市場業績，不少商家營業額大幅下滑三至五成，光是台北縣市倒閉的店家，保守估計就有八百至一千家，部分商圈店面空置率瞬間攀升，熱鬧的站前及西門町商圈空置率高達一○％；社區型的松江、天母等商圈，空置率更高達二○％以上，使得原先仰賴店租投資的包租公、包租婆大喊，「虧大了！」
然而，隨著今年景氣逐漸回溫，房市表現也恢復以往水準，店面買賣價格朝去年第二季的高峰接近，惟獨店租仍僅部分A級店面有微幅三至五％的調升，讓許多投資客不禁反問，「店面價格漲得這麼凶，租金漲幅卻有如一攤死水，到底該怎麼投資店面，才最合算？」
深耕台北市公館、景美等地區店面多年的王先生，他所奉行的原則就是：「人潮即是錢潮」，因此，他所挑選的店面，一定得鄰近夜市或是捷運站。日前，他看準捷運景美站出口、近景美夜市店面，每坪售價近一百四十萬元，如以周圍租金行情，每月每坪約五千元左右計算，投資報酬率約四％，雖然非常具有投資價值，但王先生卻遲疑的說，「最近社會有些反映都市房價過高的聲浪，萬一明年央行升息，我可能會被貸款壓得喘不過氣來，所以這個案子，我恐怕得緩緩。」
包租公婆，北市遷北縣
小陳是一位三十歲出頭的年輕包租公，每天都會花很多時間，蒐集房市相關資訊，「最近，北市遷往北縣的『輕移民』風正熱，許多社區型商圈益發成熟，我覺得這些小型店面，可能更具有投資價值。」上個月，小陳才買下三峽近台北大學附近的一個店面，總價約六百萬元，換算每坪價格不到六十萬元，日前便有雞排店打算以每月每坪租金一千五百元向小陳承租，投報率約三．五％。
若以王先生與小陳的例子比較，不難發現，小陳購入店面的單價，僅是王先生看中店面的一半不到，但在投資報酬率幾乎勢均力敵的情況下，王先生幾乎可以拿在北市買店面的預算，在北縣部分具有潛力的商圈，買下兩間店面。
黃金店面，投報率下滑
這也就是為什麼，過去一向搶手的台北市黃金店面，因為高單價、高總價而聲勢大不如前，交易量反而被台北縣新興商圈的「K金店面」迎頭趕上。欣元商仲總經理焦文華指出，「近幾年，都會區房價翻漲速度快，租金成長的速度，實在難以望其項背，使得租金投報率逐年下滑，投資客自然會朝著其他房價較合理的區域發展。」
根據永慶房屋店面事業部調查顯示，第三季北市店面均價每坪近九十四萬元，較去年同期上漲一九％，較上季上漲四％，而市中心店面更較上季漲了五至一○％，也因為價格高漲所致，交易量較上季萎縮三○％。
反觀台北縣，第二季開始店面交易量暴增，較第一季成長近一倍，永慶房屋店面事業部經理李元鳳表示，「目前不少中高總價店面屋主心態持續拉升，買方追價力道不足，買氣稍有降溫，第三季交易量雖較第二季微跌三％，但整體而言，表現仍較台北市突出。」
K金店面，具備五優勢
相較於台北市黃金店面動輒單價逾百萬元的價格，台北縣新興地區的「K金店面」，價格約僅有北市的五成至七成；而「K金店面」的必備條件有五，包括「低總價、低空置率、高投報率、來客族群固定且位於小型生活圈中」。而挑選標的物的空置率須在三％以下、投報率在四％左右；另外，該店面所處的位置，不一定得在重要幹道或是夜市等繁華區段，但四周一定要有密集住宅區或是學校、辦公室等條件加持，以維持穩定客源。
根據房仲業者的統計，符合以上條件，除幾個發展較為成熟的區域，如板橋、永和、中和等，部分租金行情已上看每坪百萬元；台北縣還有幾個新興區域，如五股、蘆洲、三峽、林口等，其店面行情還未完全起漲，受到許多店面投資人的高度矚目。
五股麥當勞商圈》
由於這裡是整個五股鄉惟一一間麥當勞的設點處，因此在工商路與成泰路二段交叉口周圍的商圈，又被當地人暱稱為「麥當勞商圈」，它同時也是五股鄉商業活動最集中且最熱鬧的區段，目前還有屈臣氏、曼都髮廊等連鎖業者進駐，而適合開店的業種除了餐飲業外，像是服務業及手機販促通路，皆具有高坪效。
目前該區店面單價約在四十萬至七十萬元間，視其距離兩路交叉口遠近而有其價差，住商不動產五股店店長馮時祥指出，「主要以工商路上的店家最密集，距離麥當勞約八百公尺遠的店面價格，就僅有每坪四十萬元的身價，租金也在一千二百元以下。」建議有意投資者，進駐該區別偏離麥當勞太遠，才可保有投資報酬率三至五％的利潤。
三峽北大特區》
遠雄建設在三峽地區造鎮已趨近完成階段，隨著區內居民愈來愈多，該區的商機也就日益顯現，其中，又以圍繞著台北大學的商圈，店面交易最為熱絡，目前店面空置率約在二％左右，而租金也從三、四年前的每坪一千二百元左右，小幅成長至一千八百元至二千五百元之間。
由於北大特區多吸納學生族群的消費者，因此四周開店業種以餐飲店居多，其他像是便利商店、診所及房仲業者也十分集中。東森房屋三峽加盟店店長謝馨慧指出，「目前投報率大概都有三至四％，但是因為單坪店面價格約在五十萬至六十萬元間，幾乎是台北市的一半，所以有七成左右的店東，都是外來客。」
蘆洲集賢商圈》
蘆洲地區由於將來會有新莊捷運經過，不論住宅房市或者是店面投資都備受矚目，不過蘆洲地區的商圈分布十分零散，在主要幹道與小條道路間所開店的業種，也各異其趣；主要幹道如中正路、集賢路，聚集大型餐飲連鎖店及滿足居民生活機能的商店為主，小條的巷道則多為小吃店、小型生活用品店等，以像是黑白切、擔仔麵這種小店為主。
永慶不動產蘆洲集賢加盟店主任鄢銘德指出，中正路、集賢路目前的店面價格，每坪約在五十萬元，租金報酬率約三至四％；至於新興發展的長榮路、長安街等路段，因屬小巷內的店面，消費者多為步行或騎車，較容易駐足停留，也比較沒有過往行人來去的陰陽面問題，兩邊都可以做生意，目前長安街的店面單價約四十至四十五萬元，投報率最高也達四％，鄢銘德認為，「蘆洲內需消費市場高，投資客要進駐店面投資，只要選對路段及標的，也能創造出高投資報酬率。」
林口長庚商圈》
林口長庚商圈不僅囊括長庚醫院、更有華亞科學園區、長庚大學及國立體院等消費族群捧場，商圈內聚集不少大型餐飲連鎖店如麥當勞、肯德基及爭鮮壽司等，其他開店業種則有藥妝店、服飾店、書局等，屬林口地區商業活動最密集的區域，也因為人潮聚集，使得該區店面空置率一直維持在一％以下，投報率在四％左右，吸引不少年輕老闆進駐。
另外，以林口商圈的發展潛力來看，文化二、三路之間，目前已有大型建商遠雄、亞昕、麗寶、寶佳等新案加持，重劃區逐漸成型，店面單價也從二○○五年的三十五萬元左右，至今已有逾六十萬元的行情。
台灣房屋林口文化特許加盟店總經理林侃宏表示，林口地區過去缺乏大型賣場，但在家樂福進駐遠雄「未來市」及星巴克設點該處後，將使林口商圈向文化二路及三路靠攏，「目前該區租金投報率在三至四％間，機場捷運線若通車，未來有上看五％的機會。」
雖然目前這些台北縣的新興地區K金店面，不管在總價或是投資報酬率上都很吸引人，但當地房仲業者也提醒外地客，要進入一個陌生商圈，其實有一定的門檻，畢竟不是自己熟悉的生活圈，一定要不怕麻煩，親自到現場觀察人潮與買氣，並且稍微瞭解區域內店家的經營狀況，以避免抱著大把鈔票，卻不小心買到當地人正眼不瞧的地雷店面。
|
