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我一向認為，「升息」所產生的「成本排擠」效應，使「投資者」獲利減損，「自住者」成本增加，購屋需求意願兩者皆降低，而終致使房仲市場走跌。
回顧金融海嘯前波低利期的2003年中至2004年中，美國FED將聯邦基金利率(Federal fund rate)沉澱於1％低利，創造出了美國房仲業之交易大量。
然而因應景氣回溫，而於後兩年內(2004~2006年)一連17次的升息風，使得原本信用較差或生財能力有限的「次貸」(subprime)人士，抵不過成本的劇升，而房價反跌所產生跌價向下穿過升息的恐怖「死亡交叉」，致使違約頻仍，斷頭湧現，終究骨牌連動(加上財務工程新金商品的包裝出售所致)醞釀成國際金融大災。
央行6月24日的半碼升息，雖然力道有限，但多少象徵著央行對打擊房市飆漲而引發民怨的一份決心，配以央行2、3月以來，多波多項的打房措施，加諸針對銀行借貸戶的嚴格審核機制，的確多少影響著房仲市場，房地產景氣在部分空頭人士看來，似有稍趨走跌的意味，甚至認為下半年房地產景氣將有10~15％之跌幅。當然，後市如何，的確還需要觀看後市景氣及通膨效應，並觀察央行的打房決心是否持續明顯。
當房仲市場走跌時，有兩個數字因素似乎也必須納入考量：(1)建商開發建案可接受最低毛利率約為20％(因此可犧牲獲利率至多20％)；(2)房貸戶的頭期款平均約為20％(至多30％)。
倘若房地產下跌趨勢真的顯現持續於來年而超過20％，勢將引發房貸戶的貸款違約及投資客的斷頭賣壓，如此一來，房仲市場的崩跌將更為加速。
倘若房仲市場貸款違約及斷頭賣壓持續增加，而在「價縮量漲」供需出現反向失衡(超額供給)的情況下，銀行無法吸收過剩違約斷頭屋，勢必將逕走法院拍賣處理機制，屆時則法院拍件量將大為增加，而法拍市場之活絡度也將因此升高。
以上純屬房市向下修正的單向假設，並不代表後市預期。
但倘若果真房仲市場衰跌如此，則不景氣就會是你真正的進場好時機。
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【完整內容及圖表請見《理財周刊》519期】
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