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大台北房市反常嚴重 價量背離

撰文/游筱燕    

回顧2012年大台北房市,用「低迷」2字來形容似乎還不夠貼切,因為雙北市都陷入了近10年來的谷底。台北市買賣移轉棟數跟近10年的平均量5萬9,000棟相比,整整衰退了35%,僅剩3萬8,571棟。



若以新北市10年的均量9萬5,000棟為基準,新北市也慘跌了27%,相較於2009、2010年單年買賣移轉棟數都超過10萬棟的榮景,如今僅剩不到7萬棟的低量,比2003年SARS爆發時還慘。



量是價的先行指標,當交易量減少,通常有跌價壓力,這是市場供需的基本原理。但這個道理套用在目前台灣房地產價格上居然不適用。以下有2份統計資料可佐證:



據《Smart智富》月刊長期統計大台北捷運沿線中古屋發現,房價在奢侈稅實施當年至去年底,近2年內漲幅超過30%者比比皆是,光是去年漲幅逾15%的就有22個站,尤其以文湖線和板南線漲幅最可觀,累計2年漲幅逾40%者更不在少數。更重要的是,不論是統計去年全年漲跌幅,還是2年來的漲跌幅,都只見漲勢,全線連1站下跌的都沒有。



第二個資料是法拍屋,其件數多寡常是景氣的反指標,法拍屋愈多表示受到景氣影響而付不出貸款的「斷頭戶」愈多。104法拍網總經理籃茂山分析,在景氣相對差的去年,法拍屋竟創下12年來的新低,說明不少債務人的不動產根本無須經由法院程序,而在進入法拍市場前就已經出售成功。這表示低利率和通膨壓力等的潛在因素,使房價下跌空間有限。



這麼嚴重的「價量背離」是從事不動產業21年的台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長黃鵬未曾見過的。他說,先前即使遭逢1990年的房地產崩盤,都是價量齊跌,而近年就算有金融海嘯,交易量也能在3個月內回溫,不像現在「拖那麼久」!他覺得利率低、游資多,促使民眾還是願意進場買房,房價自然跌不下來。



另一方面,建商的「撐價」也是高房價的主因。金磚動力行銷股份有限公司副總經理施孝文表示,建商以過去經驗值來看,不管是2008年的金融風暴還是前年的奢侈稅,價格即使出現恐慌性的暫時鬆動,但也能很快就回漲。加上建商取得土地成本偏高,即便賣不好也不願屈就便宜買,寧願封盤或先建後售,就是不降價,才會造成雙方僵持不下,形成「價量背離」。



不過隨著奢侈稅和實價登錄的施行,房市投機客縮手、市場大洗牌,有自住需求的首購族或換屋族成為買賣房屋的主要客源,於是產生了2大趨勢:



趨勢1》低單價、低總價的小宅產品成市場主流



台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴指出,由於是自住客的市場,在景氣沒有大多頭、薪水又沒漲的情況下,一般民眾購屋預算有限,所以目前以總價800萬∼1,300萬元的產品最能被市場所接受。



因總價低,坪數自然不能大,施孝文說,首購市場目前以20∼40坪、2∼3房最受歡迎;換屋族則喜愛50∼60坪、3∼4房的產品,如中山區「方城市」、內湖區「One+」、大安區「藏蘊金華」等皆是。為因應小宅熱,永慶房屋事業群總經理葉凌棋建議,若要中長線的投資加置產,首選市中心小2房、郊區小3房等自住型產品。



趨勢2》自住客往有重大建設題材的市郊定居



基於趨勢1的低總價,中信房屋副總經理劉天仁舉例,以台北市精華區中古屋房價站上7字頭來算,即使只買30坪,保守估計也要花2,100萬元;新北市高價區的永和、板橋,以均價35萬元來看,也要破千萬,使得購屋預算有限的自住客不得不往有重大建設題材的市郊遷徙,例如:林口(機場捷運)、淡水(淡海輕軌線)、三峽(捷運三鶯線),遷徙潮使得「林、淡、三」這3大新增供給區域的房價也暫時獲得支撐。



展望今年,6月份奢侈稅即滿2年,釋出的量是否足以影響房價,是最需要注意的地方。


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