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預售熱銷不代表春燕到

撰文/郭莉芳    

剛過完農曆春年,各房地產代銷中心就紛傳捷報,例如由興富發建設和宏泰人壽聯手在淡水新市鎮推的「海洋都心」,於年假期間就賣出200多戶,累計共賣出1,000多戶,預計將在3月底完銷。



根據信義代銷研展單位的統計,今年第1季大台北就有將近1,850 億元的推案量,雖然不能與2012 年的2,400億元相比,但建商從去年底就開始踴躍推案,就是在試水溫。信義代銷研展組經理林朝昌說,春節期間的熱絡買氣可望鼓舞建商信心,329檔期也將提前上檔,今年上半年應該預售市場會持續發熱。



不只預售案賣得好,房仲業者指出,中古屋也開始回溫。從台北市地政局的資料來看,今年1月台北市的買賣移轉棟數較去年同期成長61%,比去年12月也增加了14%,新北市的成長率更是傲人。



業者認為今年的房地產會比去年好,事實真的有如此樂觀嗎?房市的春燕真的來了嗎?「如果預售案場真的秒殺,賣得這麼快,照理說,很多預售案根本都快clean(完銷結案)了吧?但是你去看看,年後的房地產廣告有比較少嗎?」景文科技大學財金系副教授章定煊挑了挑眉反問記者。他表示,既然廣告量沒有變少,就代表預售屋市場不見得有業者說的這麼夯。



那中古屋市場呢?單看特殊月份的買賣移轉棟數恐有失真的狀況。如果從全年度的數據來看, 今年1月的移轉棟數的確優於去年的全年平均數,買氣的確稍見回溫,但是,若對照從2003年以來房市一路上漲的多頭市場來看,從2004∼2010年,台北市平均每月都有超過5,365棟買賣移轉來看,今年1月的3,769棟,還差過去的平均水準很遠!新北市亦然。



章定煊表示,業者之所以這麼樂觀是因為「不得不這麼說。」他認為,市場的熱度已經回不去了,買氣逐漸冷是不爭的事實,再加上實價登錄制度上路後,房價的透明度大增,民眾購屋的議價能力變佳、考慮比價的時間也拉長了,成交速度自然變慢。



不過,今年的買氣仍有機會脫離谷底,一掃去年受奢侈稅與實價登錄波及的陰霾。因為從新北市林口A7合宜住宅的登記人數突破4萬4,000人來看,仍有一批首購族等著進場買屋。



根據營建署的估計,A7合宜住宅的中籤率只有10%左右,比起去年的浮洲合宜住宅更低。換句話說,屆時這些沒抽中的民眾,仍是會回到市場找屋,支撐一定的首購市場。



這些首購族會往哪裡移動呢?台北市已開通捷運的地方買不起,尚未通車的路段有機會負擔得起嗎?目前台北市內2大未通車的信義線以及松山線,沿線主要捷運站的中古屋漲幅也很驚人,房價早就反映了通車題材,高不可攀。



首購族的購買能力有限,因此目前最受歡迎的主力產品均是2∼ 3房產品。台北市因為單價高,中古屋總價落在1,500萬元內的2房產品較能被首購族接受,若到新北市,則是3房產品為主力,總價約落在800萬∼1,200萬元間。



若是預售屋市場,建商的推案也是針對首購族推出2∼4房的產品,在台北市內主推坪數20∼40 坪、總價約1,400萬∼2,500萬元的2∼3房產品。新北市則是以坪數25∼50坪為主,總價在750 萬∼1,500萬元之間。



既然台北市的房價已「回不去」,首購族還可以考慮新北市哪些區域呢?黃舒衛建議,除非現在手頭很緊,拿不出頭期款,再考慮只需拿出訂金與未來定期付工程款的預售屋,否則在預售屋房價也很高的情況下,不妨考慮房價較低的中古屋,往有捷運題材,但房價仍合理、或是有未來捷運題材,交通可望改善的區域去找屋,例如蘆洲仍可以找到離捷運步行10分鐘的中古大樓,房價約1坪25萬∼32 萬元上下;樹林未來也會有捷運開通,不妨考慮靠城林橋附近的中古電梯大樓,也可找到約每坪20幾萬元的房子。


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