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亞太房市投報與稅金知多少?

文.顏瓊真;圖片:各業者提供    

台灣富人或投資人過去到海外投資置產,有不少是因為送小孩出國念書,在當地買房子給小孩住;而現今的海外投資潮,許多則是因為看好國外的投資報酬率高於台灣,遂出現一波資金外流潮。

造成台灣資金的外流,最關鍵的因素是因為台灣房市已進入高基期,上漲空間有限,加上政府持續打房,房市有從多頭轉為空頭的跡象,也因此更讓一些以資產投資的口袋深的客戶,競相往海外投資。

相對於台灣房市上漲無力,東協等國家卻處於經濟正起飛的階段,房價增值空間大。根據一些仲介國外房產的房仲公司調查,國人去(2014)年投資海外房產的日本、馬來西亞、柬埔寨、與泰國等四大熱區,房價上漲達4~17%。

此外,根據房仲業的非官方調查亦顯示,台灣去年流向海外的投資資金高達四480~600億元,並預估今年會上看1000億元。

在海外投資房地產,不像在台灣,只要稍有風吹草動,就能進行處分,故海外投資雖有高投報率,也伴隨著高風險;再者,關乎投資人未來真正獲利的各國相關稅負規定,也會令所謂「7~10%」的高投報率大為縮水。所以,搞懂各國投資的稅負,將是投資人不可不知的「基本功」!

本期《理財周刊》特地針對國人偏愛的日本、馬來西亞、柬埔寨,與新近開始有人在推薦的菲律賓房市投資,邀請專家們針對這些國家的投資環境,及國人可投資的產品和預算做介紹,更重要的是提供各國稅負一覽表,絕對可成為想投資海外房產者的最佳口袋書。


解碼房市
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日本篇 2020年奧運前日本房市熱度高

問:國人為何特別愛到日本投資?

林彥宏答(以下簡稱答):由於台灣人普遍對日本熟悉,文化相似度高,且台灣、日本距離也近,再加上日本法規透明完整,令國人對於日本投資環境相對安心,此外,由於進場門檻不高,因而國人對於日本投資的接受度頗高。尤其在安倍首相上任以後,射出經濟改革三支箭,加上東京獲得2020年奧運主辦權的加持,更讓日本在海外投資市場變得非常熱門。

問:到日本投資,大約要準備多少資金?可投資產品有哪些?

答:大約新台幣五百萬元左右,就可以買到不錯的中古小套房投資物件,適合初次想要小試身手的國人。另有進階版一房、二房,或是整棟物件,各種投資組合都可以依照個人需求做調整,不過金額太小的物件,因為缺乏經濟規模,因此不建議國人出手。

看好日本市場者,建議可以購買預售屋,因為日本預售屋買賣簽約時,只需支付10%簽約金,完工交屋時再支付尾款即可。目前買預售屋正好趕上2020年奧運熱潮,預期會有比較好的資本利得。

日本購買預售屋不能換約,必須等到交屋過戶後才能出售,這點需要特別注意,且買預售屋時建議還是以大型建設公司為佳,品質口碑較有保障。

問:到日本投資房地產,就包租公(婆)來說,租金投報率有多少?

答:以東京都心六區、屋齡十五年內、距離車站步行十分鐘內的小套房(二十平方米左右)來說,租金表面投報率約5%左右,一房或二房物件的租金表面投報率則約4~5%左右。

投資物件基本上還是以蛋黃區的山手線圈內為主。以投資價值來說,「買北不如買南,買西不如買東。」近來都心區物件日益減少,城南的品川區目黑區一帶則漸漸獲得投資人矚目。

問:所謂投報率是指淨投報率嗎?要不要扣掉一些稅負的負擔?

答:投資人只要從每月租金扣除管理費和修繕基立金後,即可計算淨投報率,通常表面投報率扣除0.5~1.5%左右,即為淨投報率。

基本上,日本和台灣針對持有不動產會產生的稅金項目大同小異,需要注意的地方是出售不動產時,價差的利潤所得需要繳交「讓渡所得稅」,若持有期間少於五年,稅率為30%,超過五年則稅率就調降為15%。

問:在日本投資,聽說有很多費用可列入扣繳項目?

答:是的,包括每年一次的往返日本機票費用、日本國內一個晚上住宿費用、稅理士(代書)費用、固都稅(房屋稅、地價稅)費用、仲介費用、管理費,皆可以當作報稅憑據。

馬來西亞篇 東協資優生 馬國經濟起飛適合中長期投資

問:馬來西亞為何能夠吸引台灣人投資?

王福漲答(以下簡稱答):馬來西亞政經局勢穩定,適合偏好長期收租穩建型投資者。現階段前往東協置產多以安全、穩當為考慮原則,馬來西亞與新加坡作為東協資優生,皆符合上述條件,不過新加坡房產基期高,而馬國仍處上升成長階段。此外,大馬政府釋出多項重大建設,成了「賺增值與租金報酬」的熱門區域,再者,馬來西亞因為華文溝通的門檻比較低,加上當地政府對於國際投資者的優惠條件,因而吸引台灣投資客大量將資金投入該市場。

問:到馬來西亞投資,大約要準備多少資金?可投資產品為何?

答:在過去五年房價增值的排行中,馬來西亞在全球排名第九、全亞洲排名第五、東協體系國家內排名第一。據21世紀不動產整理統計,同樣購入一戶三十坪大小的房子,在新加坡要新台幣七千萬元,台北信義區需要四千五百萬元,而在馬來西亞首都吉隆坡最精華地段,也就是「金三角」精華商圈內,以21世紀不動產與「久久國際聯合」推出的「巴比倫帝堡」為例,總價只需要一千五百萬~二千萬元新台幣。台灣買房租金回收時間是六十四年,馬來西亞為十六年,整整是大馬的四倍。


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