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大台北「林三新」恐成泡沫區

撰文:林帝佑    

餘屋量大區重新洗牌! 根據《住展》雜誌統計, 台北市、新北市已經完工而未銷售的新成屋餘屋狀況,發現過去餘屋量排名前3大的「林三淡」(編按:指林口、三峽、淡水)已經更替為「林三新」(編按:指林口、三重、新莊),除了林口區仍穩居餘屋量冠軍,三重和新莊在近年重劃區大量推案後,2014年已經追過三峽和淡水,成為餘屋量排名的第2、3名。

而且「舊案未銷罄、新案又再來」,2013年新北市的建造執照戶數是近年新高,達2萬5,869戶,當這些戶數還來不及完工,新的預售案又來參一腳,讓新北市的餘屋泡沫愈吹愈大。今年北台灣第1季的推案總金額,新北市稱王,達到953億8,000萬元,占北台灣推案總金額2,138億600萬元的4成以上,且其中三重、新莊的案量都破百億元。

為什麼供給量這麼大?原因在於林口、三重和新莊都有機場捷運線經過的題材,在重劃區土地陸續釋出後,建商便大量推案,且適逢2008年金融海嘯後,台灣房地產多頭,推出的個案坪數一個比一個大、開價一個比一個高。

面對累積下來的供給量,《住展》雜誌企研室經理何世昌直言,「(轉)空了!賣壓愈來愈大,價格不可能再往上。」大台北地區329檔期約150個推案中,有將近3成是「0成交」個案,何世昌說,投資買盤縮手,市場只剩自住客,造成現在需求少、供給大的局面,推測預售市場下半年會更慘澹。

另一方面,房地合一稅將在明年元旦上路,不少買預售屋的投資客趕在今年底、交屋前出售,避免要被鎖6年的自住期才能有優惠稅率。全國不動產林口A9站前加盟店經理吳珮綺就說,「這類投資客趕在房地合一稅上路前的委售物件較去年多出2成。」其中有一些屋主願意用買進的價格或更低價格出售。

今年以來,除了林口、淡水傳來投資客平售或降價拋售的消息之外,這股拋售潮也蔓延到新北市的精華區──新莊副都心和頭前重劃區。

新莊區當地的仲介業者坦言,不論是銷售中的個案、還是投資客轉賣,都已有10%∼15%的降幅,他舉例,2014年以前某新成屋個案開價每坪65萬元,今年陸續調降已下修至每坪55萬元,幅度達15%,更慘的是成交仍然未有起色,主要有2個原因:

1.新莊副都心和頭前重劃區供給量太大:建案太多,再加上機場捷運線通車時程多次延宕,生活機能一直不到位,銷售狀況因此大受打擊;且新建案陸陸續續將在2016年、2017年完工交屋,新北市的供給量直至2017年為止都是不容小覷的一股賣壓。

2.房價太高:5年前,頭前重劃區新屋每坪28萬元∼30萬元,去年房市還有餘溫時,成交大約每坪40萬元∼50萬元,新莊副都心更漲到每坪60多萬元,然而這些重劃區的推案都在50坪以上,總價動不動就超過3,000萬元,在銀行保守的放款態度下,潛在買方的意願更低。

雖然上半年交易量不停創新低,不過在房地合一稅通過後,市場預期到年底前會有一波買氣,總結下半年房市狀況,永慶房產集團總經理廖本勝表示,政策的不確定性明朗化,下半年成交量有機會較去年同期增加逾1成;且成交主力會來自於自住或換屋需求的客群,預料短期投機的買方將於市場徹底消失。

價格方面,廖本勝分析,整體而言目前全台房價平均已出現修正,尤其供給量過大、投資買盤重的重劃區及郊區,價格下修的幅度更是明顯。展望未來,「不可能再往上」是普遍共識,向下修正多少則視區域狀況不同,但在房地產回歸自用的狀況下,這些餘屋量大又沒有足夠生活機能支撐的區域,恐會是房價修正最大的泡沫警示區。

針對投資客拋售的物件,房產專家Sway建議,雖然投資客現階段釋出的未完工物件價格可能僅為市價9成,但通常整棟都是投資客屋主,很可能完工後變「蚊子屋」,屆時恐浮現管理問題,而待幾年後自住客慢慢進住,又要面臨鄰居裝潢的吵鬧期等問題,買方都必須考量。


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