本期文章

售後租回不動產之行政救濟案件評析

撰文/林宜信、張瑞峰    

售後租回(Sale-leaseback)不動產為近年來企業相當流行之活化資產管道之一。因我國稅制,出售土地利益須繳納土地增值稅後,該出售土地利益於申報營利事業所得稅時,依所得稅法第4條第16款規定免稅。企業進行不動產售後租回交易時,往往只考慮到出售階段之土地增值稅而忽略租回階段於辦理營利事業所得稅結算申報時隱含之課稅爭議可能衍生之稅務成本。本文乃就售後租回不動產之行政救濟案件進行評析,俾供企業於進行不動產售後租回交易時有更完整之評估資訊及避免遺漏重要稅務成本。

不動產售後租回交易使用廣泛

售後租回不動產係指將不動產(包含土地及房屋)賣給買方,再以營業或融資租賃方式將該不動產租回使用,每年給付租金給買方。售後租回係近年來企業相當流行之活化資產方式之一,企業在保留不動產使用權前提下,將不動產賣給買方,再以長期租賃方式,租回不動產使用。此方式已廣為國際企業使用,而近年來不少臺灣企業,也開始採用此種資產活化方法。

售後租回對出售不動產企業之優點包含:

1.企業客戶可繼續使用該出售之不動產,不影響企業運作,且減少不動產管理成本。

2.可活絡企業資產,將不動產轉為現金流入,可支援發展企業客戶核心事業。

3.實現處分利益,改善資產負債結構。

4.可將租賃成本列入經常性支出,有利靈活財務規畫。

鑑於上述優點或其他經營考量,如早期明基電通股份有限公司出售內湖區明湖大樓和基湖大樓不動產給保險公司,再租回繼續使用部分大樓;大眾電腦股份有限公司將內湖大樓出售並辦理售後租回等。此外,近來不少企業如勤美股份有限公司將臺中誠品綠園道商用不動產以48.96億元出售予南山人壽股份有限公司並簽訂十五年之營業租賃合約;而精英電腦股份有限公司亦擬於2013年10月公開標售其預估行情達70億元以上之座落於內湖科技園區總部大樓,並辦理售後租回。

承上,企業於辦理不動產售後租回時對出售階段可預見之土地增值稅業已適當評估,惟對於租回階段辦理營利事業所得稅結算申報時可能衍生之課稅爭議往往始料未及。以下乃就不動產售後租回階段可能產生之課稅爭議進行評析。

售後租回階段租稅爭議案例

依營利事業所得稅查核準則(以下簡稱查核準則)第36條之2第5項規定略以「營利事業將財產出售再租回者,出售時實際出售價格與財產未折減餘額之差額,應列為未實現出售損益,予以遞延以後年度,分別以租回之條件為融資租賃或營業租賃而調整折舊或租金支出。」其中承租人以營業租賃(日前常見之行政救濟案例為營業租賃,故本文僅就營業租賃進行評析,融資租賃部分則不在本文評析範圍)方式售後租回不動產時,相關未實現出售損益於依上開規定辦理營利事業所得稅結算申報時茲生以下適用疑義。

出售不動產之未實現出售利益包含土地及房屋利得,其中出售土地利得因已繳納土地增值稅,故依所得稅法第4條第16款規定於辦理營利事業所得稅結算申報時免稅(以下之免稅係指於辦理營利事業所得稅結算申報時,依所得稅法第4條第16款規定免徵營利事業所得稅)。若僅出售而未租回,該土地利得於出售時已實現且無須繳納營利事業所得稅;若售後租回,則該遞延之出售土地利得,是否須於租賃期間,分期自各年度之租金支出調整減少?以財務會計觀點,其損益並無應稅(出售房屋利得)或免稅(出售土地利得)之區分。惟以稅務觀點,其損益有應稅(出售房屋利得)或免稅(出售土地利得)之區分。若未實現出售損益屬出售土地利得部分,須分期調減租金支出將造成屬免稅之已實現出售土地利得於應稅之租金支出項下減除,導致出售土地利得實質上無免稅之效果,有違租稅衡平原則。是以,屬出售土地利得之未實現出售損益於租賃期間攤銷時,是否無須調減租金支出,而係分期將該已實現之出售土地利得申報於免徵所得稅之出售土地增益項下?


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