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投資性不動產迎向公允價值

撰文/張書瑋    

我國自2013年正式採用國際財務報導準則(IFRS),會計之觀點將逐步從過去「歷史成本模式」轉至「公允價值模式」,從「損益表」觀點轉至「財務狀況表」觀點;會計之處理亦由「規則基礎」(Rules-based)轉至「原則基礎」(Principles-based),著重於回歸企業之判斷。

IFRS係一套著重以公允價值為基礎衡量資產與負債之財務報導準則,其中,IFRS 13「公允價值衡量」(Fair Value Measurement)公報亦特別定義公允價值、訂定衡量公允價值之架構及規定公允價值衡量之揭露等,供財報編製者遵循。IFRS 13雖尚未納入目前臺灣企業現行採用的2010年版IFRS中;但根據金管會公告2015年將由2010版IFRS,全面升級為2013年版IFRS,屆時將適用IFRS 13,可以預見企業將逐步面對更多公允價值所帶來的挑戰。

投資性不動產後續衡量,開放公允價值模式

近來公允價值之話題再度漫延至投資性不動產之會計處理。在IFRS實施近一年,金管會日前考量企業順利適用與申報IFRS財務報告之情況後,公告自2014年起,開放企業投資性不動產「後續衡量」可自行評估及選擇會計政策,採用成本模式或改採用「公允價值模式」,正式回歸國際會計準則第40號「投資性不動產」(IAS 40「Investment Property」)公報之規定。在此之前,金管會為減緩財務報表大幅波動之衝擊,將投資性不動產後續衡量限制採用成本模式(惟須於財務報告附註揭露公允價值相關資訊)。

何謂投資性不動產,依IAS 40之定義,係指為賺取租金或資本增值或兩者兼具,而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產(土地或建築物之全部或一部分,或兩者皆有);而非用於商品或勞務之生產或提供,或供管理目的;或於正常營業中出售。企業持有之投資性不動產與自用不動產有所區別,目前臺灣上市櫃企業中,以金控公司,尤其是保險業在全臺擁有約6,700億元的投資性不動產,還有「資產概念股」企業公布持有的投資性不動產為數較多。

公允價值後續衡量,未如預期熱絡

一年多前,企業在首次採用IFRS時,可選擇使用認定成本豁免項目;其中投資性不動產若有充分證據顯示存在持續性出租狀態,且能產生中長期穩定之現金流量者,得以公允價值作為認定成本;簡單來說,企業持有的投資性不動產必須以出租為主,在開帳日當天,可以公允價值認定成本。

但因後續衡量暫未開放採公允價值模式,使得開帳日公允價值如有增值的部分,後續衡量限採成本模式提列折舊,削弱未來損益表現,影響企業採用公允價值之誘因。此次,金管會將後續衡量限採成本模式的限制放寬,企業如改採公允價值可反映市場價值,在臺灣近幾年房市只見漲未見跌的態樣下,對擁有投資性不動產無疑是一大利多。只是,外界似不看好企業此次改採公允價值的意願,除顧慮公允價值將直接列入當期損益,造成企業損益波動的不確定性外,金管會於財務報表編製準則詳細再訂有一些但書,可能也是企業採取觀望的原因。

對企業來說,是否需要重新評估,改變會計政策?在開放的大原則之下,金管會對公允價值之估價方式、估價師資格條件、財報附註揭露等仍加以設限,是否造成卻步?面對投資性不動產公允價值變動,在房市好的時點,可能使公司淨值大幅增加,而房市差的時候,可能不利公司淨值,投資人在閱讀財務報表時,如何進一步分析相關資訊?

公允價值會計政策,是利是弊?

自今(2014)年1月起,上市櫃公司已有12家公告會計政策變動重大訊息,投資性不動產後續衡量改採公允價值模式。以擁有包租公之名的國泰人壽為例,其於3月31日通過董事會決議公告變更會計政策,投資性不動產至去(2013)年底止增加1,331億元,淨值增加1,240億元,採公允價值模式顯然有增值的影響力。不過,以上市櫃家數現約1,500家來看,採用的比例尚低。安永聯合會計師事務所會計師黃建澤認為,現在對企業來說,最想知道的無非是,究竟是採用公允價值模式,還是維持成本模式衡量,何者才是真正穩健財報的會計政策?建議可從主要的利與弊著手評估。


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