本期文章

出售受贈取得房屋 成本為房屋現值

撰文/徐俊賢、莊蕎安    

臺北國稅局日前發布新聞稿表示,出售受贈房屋的財產交易所得,計算方式為賣出房屋的實際成交金額,減除受贈房屋時的時價,所謂的「時價」,則為課徵贈與稅時的房屋評定標準價格(俗稱房屋評定現值)。2009年遺贈稅稅率自40%降為10%後,房屋贈與及移轉的數量也大為增加,2013年達5.17萬棟,是近二十三年來新高。由於出售受贈房屋成本低,售屋所得易於稽查,國稅局特別留意房屋所得計算是否採取「核實課稅」,已有不少補稅加罰的案例,因此納稅義務人宜特別留意。

以往賣屋所得的計算,多採設算課稅,即以房屋評定現值乘上財政部頒定財產交易所得標準(簡稱部頒標準),然而計算結果與實際房屋出售所得差距甚大。為了配合政府房價平抑政策,國稅局近來加大房屋財產交易所得的查核力道,南區國稅局日前曾發布新聞稿說明,民眾出售房屋獲利,必須依所得稅法第14條第7類第1款及第2款的規定,以「核實計算」申報所得,並非於「核實計算」與「依部頒標準」擇一選用。也就是說,僅有在納稅義務人無法提供成本證明(例如持有房屋已久,當初買價已無法查考),且國稅局亦無法查得時,方能採設算房屋出售所得。

採用核實計算房屋出售之財產交易所得,為收入減去房屋取得成本、必要費用(如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等)。收入即為房屋實際出售價格,因此納稅義務人必須留意的關鍵,在於「成本」如何計算?依房屋取得來源的不同,整理計算方式如表一,說明如下:

●核實課稅-購買取得:

出售「購買取得」之房屋,採用核實課稅時,有兩種情形:

1.合約有劃分房地價格:買賣合約兩份皆有劃分房地價格者適用,其中可直接歸屬房屋之費用如契稅及裝潢費用等。

2.合約未劃分房地價格:買賣合約中只要有一份未劃分房地價格者適用,包括費用亦須採分攤方式,而不可採歸屬方式計算。

●核實課稅-受贈取得:

1.合約有劃分房地價格:出售「受贈取得」的房屋,核實計算公式同以上購買取得,唯因無原始取得成本,又稅法上可減除受贈時房屋之時價,所以目前財政部解釋為可減除房屋評定現值。

2.合約未劃分房地價格:目前稅局實務見解為延用購買取得公式,但不減房地成本而減房地現值。

●設算課稅-受贈取得:

若房屋成本已無法證明,而採用設算所得時,參照財政部發布「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,將出售房屋區分為高價房屋與非高價房屋,並依地區別而有不同的部頒標準:

1.高價房屋:是指臺北市或新北市房地總成交金額8,000萬以上者,或其他地區房地總成交金額5,000萬以上者。

2.非高價房屋:是指未達高價房屋者,參照「102年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,依部頒之各縣市標準計算。

●設算課稅-受贈取得:

因無房屋成本可列減,故沒有所謂成本無法證明而需採設算課稅之情形。

...more

第二篇

擇定自住房屋適用優惠稅率 宜先試算差額

為抑制房地炒作,並保障自住權益。日前由立委提案修正房屋稅條例第5條條文,提高非自住房屋之法定稅率,以提高房屋持有成本。該條文於今(2014)年6月4日修正發布後,財政部於6月29日即訂定發布「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」...more


文章投票
今日訂購者 今日訪客:13637
   尚未登入
帳號(email) 密碼
文章總覽 首頁 雜誌清單 訂雜誌免費贈品 商品區
天下雜誌+任選一刊只要2980元 史上最優惠訂閱活動! 精選雜誌任選三刊2999元

■注意事項

方案為本站優惠活動,贈品選項為雜誌社活動; 在本站訂閱雜誌的讀者可同時享有。

品名 方案 原價 特價 起訂日期 贈品選項  
會計月刊一年12期 2640 2200  
會計月刊一年12期續訂(請提供續訂編號) 2640 2000  


雜誌生活網│ 公司簡介system by Twins
新北市汐止區連峰街7號  電話:02-2642-3366  傳真: 02-8646-2240
V