本期文章

房地合一課徵所得稅申報作業要點重點解析

文.徐俊賢、莊蕎安    

房地合一課徵所得稅即將於民國(以下同)105年開始適用,日前立法院已完成修正所得稅法條文,新增條文10條,與修正條文1條。由於法律條文僅作原則規定,實際適用時仍會有許多疑慮。因此財政部日前發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」(以下簡稱申報作業要點),針對「計算」與「申報」作更為詳細的規定。本文擷取重點解析如下:

建立營業登記之標準

在房地合一課稅前,個人交易房地的所得,房屋應課徵綜合所得稅;土地則免課徵綜合所得稅。但是當個人所進行的房地交易,實為營業行為時,就必須辦理營業登記。在辦理營業登記後,個人所出售的房屋,除了課徵營業稅、營利事業所得稅之外,營利事業分配盈餘後,為個人的營利所得,課徵綜合所得稅。因此個人銷售房地時,是否須先辦理營業登記,對稅負影響很大。

過去由於土地的交易所得免納所得稅,因此如何判斷個人是否屬於以營利為目的,均以房屋銷售為主。隨著房地合一課徵所得稅即將於105年度開始實施,財政部日前所發布的申報作業要點第18點,即新增個人銷售土地之情形,以補強房地交易在新制須否辦理營業登記之標準。

個人辦理營業登記標準

申報作業要點第18點規定,個人符合下列情形之一者,即屬於營利事業:

(一)個人以自有土地與營利事業合建分售或合建分成,同時符合下列各款規定:(即同時符合二款、二案、二年)

1.個人與屬「中華民國稅務行業標準分類」營造業或不動產業之營利事業間,或個人與合建之營利事業間,係「營利事業所得稅不合常規移轉訂價查核準則」第四條第一項第二款所稱關係人。

2.個人五年內參與之興建房屋案件達二案以上。

3.個人以持有期間在二年內之土地,與營利事業合建。但以繼承取得者,不在此限。

(二)個人以自有土地自地自建或與營利事業合建,設有固定營業場所(包含設置網站或加入拍賣網站等)、具備營業牌號(不論是否已依法辦理登記)或僱用員工協助處理土地銷售。

(三)個人依加值型及非加值型營業稅法相關規定應辦理營業登記。

前述第(一)、(二)款為此次申報作業要點的新增規定,第(三)款則是將過去已有的營利事業判斷標準,納入申報作業要點中,屬於舊有規定。彙整新、舊法令規定整理如表一與表二。表一將房地出售分為五個態樣,分別是自地自建(例如自用住宅用地拆除重建)後出售、個人提供土地與建商合建後分屋,分售或分成、以及購入房地後再出售。歸納說來,即是房屋交易依舊有規定,土地交易則依新增規定,以判斷是否需要辦理營業登記。

留意合建與銷售兩階段之門檻

從申報作業要點第18點來看,未來房地合一新制於個人銷售房地,若符合上述情形必須辦理營業登記,相較於以往所增加的稅負效果為,土地交易所得未來不但要在營利事業所得稅階段課徵17%所得稅之外,營利事業分配盈餘予個人後,個人還須就其所分配到的盈餘,作為綜合所得中的營利所得課稅,稅率為累進稅率5%至45%,與個人房地交易採分離課稅及差別(比例)稅率大為不同。

尤其需要注意的是,個人與建商合建分售判斷是否須辦理營業登記時,分為合建與銷售兩階段。申報作業要點第18點第(一)款為合建階段的判斷標準,第(二)款則為銷售階段的判斷標準。值得注意的是個人持有土地與建商合建分售,若僱用員工協助土地銷售事宜,或是透過拍賣網站進行交易,如此該個人會被歸屬為營利事業,課徵營利事業所得稅與綜合所得稅。

申報作業要點規定較為美中不足之處,為並未規定素地買賣者的營業登記標準。坊間仍不乏藉由在同年度買土地再賣土地,獲利之餘還能避稅的情形,藉由規範素地買賣的營業登記標準,或許對於抑止炒地有所幫助。


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